KİRA HUKUKUTAHLİYE TAAHHÜDÜ İLE KİRACININ TAHLİYE EDİLMESİ

TAHLİYE TAAHHÜDÜ İLE KİRACININ TAHLİYE EDİLMESİ

Tahliye taahhütnamesi; kiracının kiraladığı evin kendisine tesliminden sonra, ev sahibine karşı evi belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı taahhüttür. Böylelikle, taahhütnamede belirtilen tarih itibariyle, kiracının evi tahliye etmesi gerekir. Aksi takdirde ev sahibi, 1 ay içerisinde kiracının evden çıkarılması için tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.

İlgili konuyu düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 hükmü, şu şekildedir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona errebilir.”

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi, TBK 352/1 kapsamında yer alan geçerlilik şartlarına sahiptir. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması durumunda, taahhütnameye dayanarak kiracının tahliyesi sağlanamaz. Bu şartlar şunlardır:

● Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.
● Tahliye taahhütnamesi mutlaka kira sözleşmesinden belli bir süre sonra yapılmış olmalıdır.
● Tahliye taahhütnamesinde kiracının veya onun temsilcisinin imzası bulunmalıdır.
● Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi belli olmalıdır.

❖ Yazılı Olma Şartı

Taahhütnamenin her ne kadar yazılı olması gerekse de bunun için bir resmi şekil öngörülmemiştir. Yani ev sahibi ve kiracı kendi arasında el yazısıyla dahi yazarak bu anlaşmayı yaparsa yazılılık şartı gerçekleşmiş olur.

❖ Kira Sözleşmesinden Sonraki Tarihte Yapılmış Olma Şartı

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olmalıdır. Zira kira sözleşmesi ile aynı anda yapılan tahliye taahhüdü, geçerlilik şartını taşımış sayılmaz. Amaç, kiracının kiralama baskısı altında kalmadan, özgür iradesi ile tahliye taahhüdünü imzalamasıdır. Kira sözleşmesi ile aynı anda gerçekleştirilen tahliye taahhüdü geçerli olmayacak ve tahliye imkanı sağlamayacaktır.

Boş taahhütnameye imza atan kiracı, imzasıyla bağlı hale gelecektir. Taahhütname sonradan doldurulduğunda, taahhütnamedeki bilgilerin aksi ancak yazılı delille ispatlanabilir. Bu ihtimal dışında kiracı, vaktinde imza attığı taahhüt ile bağlı hale gelecektir.

İçinde kiracı bulunan evi yeni satın almış olan ev sahibi de kendisinden önceki ev sahibinin yaptığı taahhütnameye dayanabilir. Yeni malik nasıl kira sözleşmesinde önceki ev sahibinin yerini alıyorsa tahliye taahhütnamesinde de bu durum gerçekleşir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/5147 E. - 2012/8537 K.)

❖ Kiracı veya Temsilcisinin İmza Etme Şartı

Tahliye taahhütnamesi, kiracı veya kiracıyı temsil yetkisine sahip bir kimse tarafından imzalanmalıdır. Taahhütnamede kiracının yahut temsilcisinin imzası bulunmuyorsa ilgili metin taahhütname yerine geçmeyecektir.

Birden fazla kiracı olması halinde, kiracılardan birinin tahliye taahhütnamesine imza atması yeterli değildir. Her bir kiracının taahhütnamede imzası bulunmalıdır. Aksi takdirde, kiracıların tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi sağlanamayacaktır.

❖ Kiralananın Ne Zaman Tahliye Edileceğinin Belirtilmiş Olması Şartı

Tahliye taahhütnamesinde, kiracının evi ne zaman tahliye edeceğine ilişkin tarih yazıyor olmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesi Olması Durumunda Kiracı Çıkmıyorsa Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Bir kira ilişkisinde tahliye taahhütnamesi varsa ve bu taahhütname kapsamında belirtilen gün gelmişse kiracı evi tahliye etmelidir. Buna rağmen, kiracı evde kalmaya devam ediyorsa ev sahibinin başvurabileceği iki farklı yol mevcuttur. Ev sahibi, dilerse taahhütnamedeki tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir. Bunun yerine, dilerse aynı süre içinde kiracının evi tahliyesine yönelik icra takibi başlatmayı da tercih edebilir.

❖ Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi ile Tahliyesi

İcra ve İflas Kanununun 272. ve devamındaki maddelere göre, ev sahibinin tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yoluyla kiracıyı evden çıkarması mümkündür.

Kiracının tahliyesi için, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ilamsız icra takibi başlatılmalıdır. Yetkili icra dairesi, tahliyeye konu taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir. Takip başlatılmasının ardından icra dairesi, kiracıya bir tahliye emri gönderir. Kiracının bu emir çerçevesinde 15 gün içerisinde evi tahliye etmesi istenir.

Kiracının tahliye emrine bir itirazı söz konusu olacaksa, bu itiraz 7 gün içerisinde bir dilekçeyle icra dairesine yapılacaktır. Bu süre zarfında kiracı tahliye emrine itirazda bulunursa takip süreci durur. Bu durumda, ev sahibinin 6 ay içerisinde İcra Hukuk Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması davasını açması gerekir. Yahut 1 yıl içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açarak itirazın iptalini sağlamalıdır.

❖ Kiracının Tahliye Davası ile Tahliyesi

Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin dava yoluyla sağlanmasında, TBK 352 hükmü kapsamında belirlenen şartların varlığı aranır. Buna göre ev sahibi, taahhütnamede tahliye tarihi olarak belirlenen günden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın bulunduğu yerdeki veya davalının yerleşim yerindeki mahkemede dava açılabilir.

Tahliye Taahhütnamesinde İmzaya İtiraz

Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağı yönünde yazılı olarak vermiş tahliye taahhütnamesine rağmen, kiralananı belirtilen tarihte tahliye etmezse, kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi uyarınca icra takibine başvurma veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açma yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. İcra takibi (örnek-14 takip) sırasında, kiracının tahliye emrinin tebliğden itibaren 7 gün içinde tahliye taahhütnamesi imzaya itiraz etmesi durumunda icra takibi durur ve kiraya veren bu itirazın kaldırılması için Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye talebiyle dava açması gerekir.

Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren İcra Dairesine 7 gün içinde yaptığı itirazda; takipteki dayanak olarak gösterilen tahliye taahhüdünün adi yazılı olması halinde, kiracının imzaya açıkça itiraz etmesi gerekmektedir. Kiracı, açıkça tahliye taahhütnamesi imzaya itiraz hakkını kullanmadığında, takipte dayanılan taahhüt tarafları bağlar ve takip süreci devam eder.

Kiracının imza ve tarih itirazları, açık ve anlaşılabilir bir şekilde yapılmadığında, imza ve tarih inkarı olarak kabul edilmez. Kiracı, sadece “tahliye emrine itiraz ediyorum” şeklindeki beyanıyla tahliye taahhüdündeki tarih ve imzayı kabul etmiş sayılır. Tahliye taahhüdünün yasalara uygun olmadığı konusunda yapılan bildirim de tahliye taahhütnamesi imzaya itiraz niteliğinde değerlendirilmez. Takibe esas olan tahliye taahhütnamesinin boş olarak verildiği ve bu nedenle geçersiz olduğu yönündeki itiraz, açıkça imza ve tarihe ilişkin yapılmış bir itiraz niteliği taşımaz. Kiracının “ben böyle bir taahhütte bulunmadım” şeklindeki itirazı ise tarih ve imzayı inkar niteliğinde değildir.

İmza inkarı durumunda, inceleme usulü olarak Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 211. maddesinde belirtilen yöntemler takip edilir. Kiracının, mahkeme huzurunda imza ve yazı örnekleri alınarak bilirkişi incelemesi yapılması gerekebilir.

Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Davası Açma Süresi

Tahliye taahhüdü ile tahliye davasının açılmasında gözetilmesi gereken ilk süre, 1 aylık zaman dilimidir. Ev sahibi, taahhütnamede çıkış tarihi olarak belirlenen günden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açmalı veya icra takibi başlatmalıdır.

Mediation Process in Eviction Cases with Eviction Commitment Declaration

7445 sayılı Kanun kapsamında, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kiracı tahliye davalarında arabuluculuk, dava şartı olarak getirilmiştir. Bu nedenle, tahliye davası açmak isteyen kişilerin önce arabuluculuk sürecini işletmesi gerekmektedir. Bu şart yerine getirilmeden doğrudan dava açılacak olursa mahkeme davayı reddedecektir.

How Long Does Eviction Take with an Eviction Commitment Declaration?

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye süreci, takip talebine itiraz olmaması halinde 2 ay, itiraz olması halinde 1 yıl kadar sürer. Fakat belirtmek gerekir ki, bu sürelerde değişiklikler söz konusu olabilir.

Evidence in Eviction Cases with Eviction Commitment Declaration

Tahliye taahhüdünün boş olarak verilmesi ve kiraya veren tarafından doldurulması halinde beyaza imza söz konusudur. Yargıtay’a göre, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce beyaza imza şekilde imzalatıldığı hususunda ispat yükü kiracıya düşer. Yine, Yüksek Mahkeme’ye göre, beyaza imzanın varlığı ancak senetle ispatlanabilir. Çünkü, böyle bir senet veren karşı tarafa güvenmektedir ve bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Üstelik, düzenleme ve tahliye tarihlerinin farklı bir kalemle yazılmış olması da tahliye taahhüdünün geçerliliğine etki etmez. Uygulamaya göre, beyaza imza atan kiracı böyle bir durumda meselâ korkutma (baskı altında olma) yüzünden irade bozukluğuna dayalı iptal talebinde bulunabilir. Ama, bu hak da bir yıllık hak düşürücü sürede (TBK. m. 39) kullanılmazsa, kiracının iddiasına itibar edilemez. Yazılı tahliye taahhüdünün hangi gerekçe ve saikle verilmiş olduğunun ispat yükü kiraya verene düşer. Kiraya veren bu gerekçeyi ispat ederse, artık tahliye taahhüdünün teslimden önce verilmiş olduğu iddiası dinlenmez. Çünkü, mevcut olgulardan taahhüdün geçerli bir şekilde verilmiş olduğu anlaşılır.

Eviction of the Family Residence Due to the Eviction Commitment Declaration

Aile konutu, evlilik birliği içerisindeki eşlerin ortak yaşamalarını sürdürdükleri ve barınma ihtiyacını giderdikleri konutlardır.

Kiralanan taşınmazın aile konutu niteliklerine sahip olması durumunda kiracı olan eşin geçerli bir tahliye taahhütnamesinde bulunması diğer eşin rızasına bağlıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu T.26.10.2005 E.2005/676 K.2005/600 sayılı kararında; ‘‘Bu hüküm göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir. Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikâyetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir...’’

Yargıtay kararı doğrultusunda kiracı, kiralayanın başlatmış olduğu takibe karşı aile konutu savunmasını yapabilecektir. Buna yönelik olarak tahliye taahhütnamesine rıza göstermeyen eş aile mahkemesinde tahliyesi istenen konutun aile konutu niteliğinde olduğunun tespiti için dava açabilme hakkına sahiptir. Tahliye taahhütnamesinde rızası olmadığını iddia eden eş icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurarak aile mahkemesinde açılan tespit davasını bekletici mesele olarak ileri sürebilecektir. Nitekim konutun aile konutu vasfına sahip olduğu ve diğer eşin rızası olmadığının anlaşılması halinde tahliye taahhütnamesi geçersiz kılınarak icra takibi iptal edilebilecektir.

Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin rızası bulunmasa dahi tahliye taahhütnamesi geçerli sayılacağı görüşü baskın hale gelmeye başlamıştır. Zira tahliye taahhütnamesi yalnızca ilgili taşınmazın kiracısı sıfatına sahip kişi tarafından yüklenilebilen bir borçtur. Belirtmek gerekir ki eşin bildirim yoluyla kira sözleşmesinin tarafı haline gelmediği durumlarda her ne kadar ilgili Yargıtay kararında icra takibi sırasında da aile mahkemesinden aile konutu incelemesi talep edilebileceği belirtilse de güncel yargı kararları aksi yönde tutum göstermişlerdir. Antalya BAM 6 HD 2022/1054-1010 24.05.2022 kararında; ‘‘Tahliye Taahhüdü takibine yapılan aile konutu itirazında; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan diğer eş, malike mecurun aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunmamışsa aile konutu itirazı dinlenilmez’’ Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez.