Turkish 
English 
Arabic 
Mal sahibi konumundaki kiraya verenlerin karşılaştığı en büyük problem kiracıların tahliyesi ve kira alacağının tahsilidir. Kira borcunu ödemeyen kiracıların tahliye edilmesi için mevzuatta bazı hukuki yöntemler belirlenmiş olup, bu süreçler genel olarak uzun sürdüğünden kiraya verenlerin mağduriyeti ortaya çıkmaktadır. Kira ödemeyen kiracının tahliye edilmesi için icra yoluna başvurmak mümkündür. Bu hususta kiraya verenler kirasını ödemeyen kiracıya dava açmadan doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatabilir.
Kiracı tarafından kira bedeli zamanında ödenmediğinde kiralayanın, alacağa kavuşmak ve kiracıyı tahliye etmek için başvurabileceği birçok yol vardır. Alacak için icra takibi başlatılabilir veya alacak davası açabilir. Kiracının tahliyesi için ise iki haklı ihtar çekip Sulh Hukuk Mahkemesi’nde genel hükümler doğrultusunda tahliye davası açabilir. Ancak kiracının tahliyesi ve alacağın birbirinden bağımsız olarak yürütülmesi hem süreci uzatacağından hem de maliyeti artıracağından dolayı İcra ve İflas Kanunu’nda hem kira alacağının hem de kiracının tahliyesini aynı anda yürütülebilmesini sağlayan Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına İlişkin icra takibi diğer adıyla Örnek No-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yolu düzenlenmiştir.
1-Tahliye Talepli Başlatılan İcra Takibi
Borçlu kiracı sözleşme şartlarına göre ödeme günü gelen kirayı ödemezse, kiraya veren kiracıya karşı tahliye istemli icra takibi başlatabilir ve bu yolla kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri gereği tahliye talepli icra takibi başlatmak hızlı ve pratik bir yol olması açısından uygulamada en çok tercih edilen tahliye yöntemidir.
Tahliye Talepli Başlatılan İcra Takibi Süreci:
İcra dairesi tarafından kiracıya kira bedellerinin ödenmesi amaçlı ve tahliye talepli ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesinin ardından kiracı açısından 7 ve 30 günlük iki süreden kaynaklı hukuki süreç takip edilir.
Öncelikle kiracı; ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde ödenmemiş kira bedellerini ödeyebilir ya da borcu olmadığı iddiası ile ödeme emrine itiraz edebilir. Söz konusu ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz edilmediği durumunda, kiracı 30 gün içerisinde icra takibine konu toplam borcu tüm masrafları ile birlikte ödemez ise, mal sahibi İcra Hukuk Mahkemesi’nde kiracının tahliyesi için dava açar. Eğer icra takibindeki borca itiraz edilmişse, itirazın kaldırılması talebine de aynı dilekçe de yer verir. Bu davanın diğer tahliye davasından farkı, borcun ödenmediğinin tespiti ile ilk duruşmada sona ermesinin mümkün olması ve duruşma gününün yakın tarihe verilmesidir. Diğer tür tahliye davalarında, ilk duruşma günü misal, 7 ay sonraya verilirken, icra takibinin devamı olan tahliye davasında 1 ay sonraya duruşma günü verilebilmektedir.
Şayet kiracı, 30 gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzere kira bedelini öderse ise, tahliye edilemez. Ancak, bir sonraki gecikme de tekrar tahliye talepli icra takibi başlatılabilme hakkınız bakidir.
Diğer bir deyişle, kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde taşınmaza ait kira bedelini ödemeli ya da taşınmazı tahliye etmelidir. Bahsi geçen sürelerin sonunda, kiracı kira bedellerini ödemez ve ödeme emrine itiraz etmezse; belirtilen 30 günlük süre sonunda açılacak bir dava sonucunda icra dairesi kanalı ile taşınmazdan tahliye edebilecektir. Tüm bu süreç, gerekçeli karara itiraz edilmemesi halinde 4 ile 6 ay kadar sürmektedir.
Özetlemek gerekir ise; 7 günlük süre itiraz süresi olup kiracının taşınmazdan tahliye edilebilmesi için mutlaka 30 günlük sürenin dolması gerekir. Borçlu kiracı 30 günlük sürenin tamamında hem kira bedellerini ödemez, hem de taşınmazı tahliye etmez ise, İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılacak dava ile, kiralanan taşınmaz icra dairesi tarafından tahliye edilir.
2-Temerrüt Sebebi ile Tahliye Davasının İkame Edilmesi
TBK’nın 315. maddesi gereği, kiracının temerrüdü nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür. Kiracının ödemesi gereken kira bedelini ya da yan giderleri ödememesi halinde, kiraya veren yazılı olarak kiracıya süre vererek bu süre içerisinde borcunu ödemesi gerektiğini, aksi halde kira sözleşmesinin feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek bu sürenin çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda ise en az 10 gün olması zorunludur ve bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kiracı ihtarnamenin tebliğ edilmesinden itibaren yukarıda verilen süreler içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kiracıya karşı, kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası ikame edilebilir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra müdürlüğü aracılığı ile sonuçlandırılabilir. Kiracı, yukarıda belirtilen süreler içerisinde ödeme yaparsa tahliye davası ikame edilemeyecektir. TBK’nın 315. maddesinin hem konut veya çatılı işyerleri kira sözleşmelerinde hem de adi kira sözleşmelerinde uygulanması mümkündür.
3-İki Haklı İhtar Çekilmesi ve Akabinde Tahliye Davası Açılmasıyla Kiracının Tahliyesi
TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrasına göre; kiracı, kira borcunu ödemeyerek ya da geç ödeyerek bir kira yılı içerisinde kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olursa; kiraya veren kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise, kiralama süresi içinde bu şartların gerçekleşmesi halinde tahliye davası açılabilir. (Belirtilmelidir ki, kiracının kira bedelini geç ödemesi durumlarında ihtarnamenin kiracının bedeli ödemesinden önce tebliğ edilmiş olması önem arz eder.)
Süreçte kiraya veren öncelikle, farklı aylara dair muaccel kira alacaklarına dair ayrı ayrı iki yazılı ihtarı kiracıya bildirmelidir. Bu ihtarların tebliğ edilmesinin ardından, kiraya verenin taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye davası açabilmesi mümkündür. Tahliye davasının iki haklı ihtarın gönderildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekmekte olup bu süre hak düşürücü süredir. TBK’nın 352. maddesinin sadece konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanması mümkündür.
Tahliye Süreci ve İşlemler
Süreç içerisinde yapılan itirazlar üzerine mahkeme, açılan davanın türüne göre itirazın iptaline ya da itirazın kaldırılmasına hükmedebilir. Borçlu, verilen bu hükme karşı istinaf yoluna gidebilecektir. Şayet, borçlunun istinaf talebi de reddedilirse ve kira borcu Yargıtay’a başvurma sınırının altında kalıyorsa, tahliye kararı kesinleşir. Verilen mahkeme hükmü üzerine taşınmaz cebri icra yolu ile tahliye edilir.
Tahliye kararının kesinleşmesinin ardından uygulamada icra müdürlüğü kiracıya taşınmazı tahliye etmesi için 15 günlük süre verir ve kiracı, söz konusu süre içerisinde tahliyeyi gerçekleştirmezse cebri icra yoluyla tahliye edileceğinin ihtarını yapar. 15 günlük süre içerisinde kiracı tahliyeyi gerçekleştirmezse icra memuru eşliğinde tahliye işlemi gerçekleştirilir.
the tenant does not evacuate the property within the 15-day period, the eviction procedure is carried out accompanied by an execution officer.
İlgili Kanun Maddeleri
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu MADDE 352/2- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu Madde 269- Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
