Turkish 
English 
Arabic 
MÜTEAHHİTİN ESER TESLİMİNİ GECİKTİRMESİNDEN DOĞAN SORUMLULUĞU
İnşaat sözleşmelerinde genellikle bir vade belirlenir. Bu vadenin gelmesi ile birlikte eseri teslim edememiş olan yüklenici yapı sahibinin ihtar çekmesine gerek kalmadan temerrüde düşmüş sayılır. Eser sözleşmelerindeki temerrüt için özel bir düzenleme olmadığı için genel temerrüt hükümleri uygulanır. BK. 117-119 ve 123-125 maddeleri uygulanacaktır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu borcu ödemede temerrüde düştüğünde, alacaklı üç seçimlik hakka sahip olur ve bunlardan sadece birini tercih ederek kullanabilir. Söz konusu haklar;
– Sözleşmede kararlaştırılan borcun aynen ifasını ve gecikme için tazminat isteme hakkı,
– Sözleşmedeki borcun aynen ifa edilmesinden vazgeçerek müspet(olumlu) zararlarının karşılanmasını talep hakkı,
– Sözleşmeden dönerek menfi zararlarının karşılanmasını isteme hakkı.
Eserin Zamanında Teslim Edilmemesi Halinde iş sahibinin söz konusu hakları şu şekildedir :
İnşaatın Teslimini ve Gecikme Tazminatını Yükleniciden İsteme Hakkı
İnşaatın kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi durumunda arsa ya da yapı sahibi kural olarak müteahhitten inşaatın teslimini talep edebilecektir.
Arsa ya da yapı sahibinin inşaat sözleşmesinden kaynaklanan inşaat tesliminin ifasını beklemek yönünde tercihte bulunması halinde, gecikilen dönem için müteahhitten gecikme tazminatı isteme hakkı bulunmaktadır.
Yüklenici işle iş sahibi arasında gecikme tazminatı kararlaştırılmışsa, kararlaştırılan tutar yüklenici tarafından iş sahibine ödenir.
Taraflar sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırmamış olsalar bile iş sahibi rayiç bedeller üzerinden gecikme tazminatı talep edebilir.
İş sahibi gecikme tazminatını zamanaşımı süresi içinde talep edebilecektir.
Taraflar eser sözleşmesiyle işin geç tesliminden dolayı ve geç teslim süresinin bütünü için tazminat -cezai şart- ödemeyi kabul etmiş olduğuna göre bunu davacıya eksiksiz olarak ödemek zorundadır.
İş Sahibi Eserin Tesliminden Vazgeçerek Olumlu Zararının Karşılanmasını İsteme Hakkı
Yüklenicinin inşaatın tesliminde gecikmesi halinde, iş sahibi eserin tesliminden vazgeçerek zararlarının karşılanmasını istediğini bildirebilir.
Bildirim yüklenici tarafından taahhüt süresinin bitiminden hemen sonra yapılmalıdır.
Bildirim yapılması ile yüklenicinin sorumluluğu bir miktar paranın ödenmesi anlamına gelen tazminat borcuna dönüşür.
Tazminat miktarı, sözleşmedeki inşaat ediminin yerine getirilmemesinden doğan zararların tamamını kapsayacak tutarda olmalıdır.
Olumlu zararın karşılanması, malvarlığında şayet sözleşme ifa edilseydi gerçekleşecek artış ile mevcut durumdaki farkın maddi tutarı kadar paranın ödenmesi anlamına gelmektedir.
Örneğin arsa sahibi sözleşme uyarınca 20 Nisan 2019’da inşaatın biteceğini hesap ederek bir daireyi 3. bir kişiye 750.000 TL’ye satmış, ancak inşaatın zamanında bitirilememesinden ötürü sözleşme feshedilmişse, bu durumda arsa sahibi bu satışın iptal olmasından kaynaklanan zararının tazmin edilmesini müteahhitten isteyebilecektir.
Fakat bu noktada eğer alacaklı, borcun zamanında veya kararlaştırılan yerde ifa edilmemesine rağmen, hiçbir çekince ileri sürmeden ifayı kabul ederse artık cezai şartın ödenmesini isteyemeyecek olup bu hakkından zımnen feragat etmiş sayılacaktır.
BK madde 27 dikkate alınarak cezai şartın, yüklenicinin ekonomik özgürlüğünü yok edecek veya ağır şekilde kısıtlayacak derecede yüksek olması halinde ahlaka aykırılık teşkil edeceğinden bu hususta değerlendirilerek belirli bir düzeye indirilebilmesi mümkündür
Bu kapsamda iş sahibinin inşaat tamamlanmış olsaydı bunlardan elde edeceği kira bedelleri, gecikme cezası, işçilik ve malzeme bedeli, inşaatın teslim tarihindeki satım değeri ile ilerleyen zamanda teslim edilmişse bu tarihteki satım değeri arasındaki fark, kullanım değeri kaybı gibi zararlarını olumlu zarar kapsamında yükleniciden istemek mümkündür.
Müspet zarar iş sahibinin sözleşmeden vazgeçtiği an itibariyle hesaplanır.
İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönme ve Olumsuz Zararlarını İsteme Hakkı
Arsa ya da yapı sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanmak istiyorsa, yükleniciye inşaatı teslim için verdiği sürede de inşaatın teslim edilmemesi halinde, sürenin bitiminde derhal bildirimde bulunmalıdır.
Sözleşmeden dönülmesi halinde, sözleşme yapıldığı tarihten itibaren geçersizleştirildiğinden, daha önce verilmiş şeylerin iadesini gerektirmektedir.
Sözleşmeden dönme hakkını kullanan iş sahibi, menfi zarar denilen ve sözleşmenin geçersiz olmasından kaynaklanan zararların tazminini de talep edebilmektedir.
Menfi zarar sözleşmenin yerine getirileceğine duyulan inancın boşa çıkmasından kaynaklanan zararları ifade etmektedir.
Eseri Başkasına Tamamlatarak Masraf Ve Zararların Ödenmesini Talep Hakkı
İş sahibine tanınan inşaatı zarar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere başkasına tamamlatma hakkı Borçlar Kanunu’nun 113. maddesinde düzenlenmiştir.
İlgili maddeye göre, yüklenicinin yapma borcunu yerine getirmemesi halinde, alacaklı masrafları yükleniciye ait olmak üzere inşaatın kendisi veya başkası tarafından yapımına izin verilmesini isteyebilir.
İş sahibi izin talep ederken avans mahiyetinde bir meblağın masraflar için kendisine ödenmesini de isteyebilir.
Dilerse de masrafları daha sonra açacağı bir alacak davasıyla da talep edebilir.
Nama ifaya izin olarak da bilinen inşaatı tamamlama ya da başkasına tamamlatma izni, mahkemeden talep edilmektedir.
İşin tamamlanması için gereken tüm masraflar mahkemenin atayacağı bilirkişi tarafından tespit edilecektir.
