Turkish 
English 
Arabic 
Son zamanlarda kira ücretlerinin artması ve bunun kiracı ve mal sahipleri üzerindeki etkileri, incelenmesi gereken popüler bir konu haline gelmiştir. Bu nedenle, Canaydın Hukuk Bürosu olarak bu konuda mevzuat hükümleri çerçevesinde bir yazı hazırladık.
Türk Borçlar Kanunu'nun 343. maddesine göre kira sözleşmelerinin kiracı aleyhine revize edilmesi yasaktır. Ancak istisnai olarak kira bedelinin revize edilmesi mümkündür. Bu düzenleme ile kiracının hakları korunurken, malikin de haklarının ihlal edilmesinin önüne geçilebilmektedir.
Kira artış oranının taraflar arasında belirlendiği haller:
Kira sözleşmesinin yenilenme dönemleri için taraflar kendi aralarında, TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından her ay açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'ni (TÜFE) aşmayan bir kira artış oranı belirleyebilirler. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, tarafların kira artış oranı konusunda anlaşmaları, ancak anlaştıkları oran TÜİK'in “12 aylık ortalamalara göre değişim oranı”nı geçmediği takdirde geçerlidir. TÜİK'e göre TÜFE'de “12 aylık ortalamalara göre değişim oranı” Şubat ayında 25,98 olup, bu oran Mart ayında yenilenecek sözleşmeler için kira artış oranıdır. Dolayısıyla taraflar TÜFE'den daha yüksek bir oran üzerinde anlaşırlarsa bu tutar dikkate alınmayacak ve kira artış oranı TÜFE'ye eşit olacaktır. Örneğin Mart 2022'de taraflar kira artış oranı olarak 30,98'de anlaşırlarsa %5'i dikkate alınmayacak ve kira artış oranı 25,98 olacaktır.
Sonuç olarak, TÜFE'den daha yüksek bir kira artışı oranı belirlemek mümkün değildir ve kiraya verenin TÜFE'den fazla bir miktar talep etmesi halinde, kiracı bu miktarı ödemek zorunda değildir ve mal sahibi bu nedenle dava açamaz veya kiracıyı tahliye edemez.
Kira artış oranının taraflar arasında belirlenmediği haller:
Taraflar, kira sözleşmesini yaparken bir kira artış oranı belirlemek zorunda değildir. Taraflar, bir kira artış oranı belirlemedikleri hallerde, kira bedelinin belirlenmesini hakimden talep ederek dava açabilirler. Bu durumda hakim TÜFE oranına göre bir kira bedeli belirler. Ancak kira sözleşmesi 5 yıldan fazla bir süredir devam ediyor ise hakim sadece TÜFE oranını değil, aynı zamanda mülkün durumunu ve çevredeki benzer mülklerin kira bedellerini de dikkate alır.
Bu dava, kira sözleşmesinin yenilenmesinden en az 30 gün önce veya mal sahibi, kira artışı talebini bu 30 gün içinde kiracıya yazılı olarak bildirirse, tüm kiralama süresi boyunca açılmalıdır.
Olağanüstü durumlarda kira artışı:
Kira sözleşmesinin yapılması sırasında taraflarca öngörülmeyen ancak sonradan meydana gelen olağanüstü durumlarda, sözleşmenin ifası bir taraf için oldukça güçleşmiş ise, ifada güçsüzlüğe düşen taraf kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden isteyebilir. Kira bedelinin uyarlanması davalarında hakim yeni kira bedelini belirlerken TÜFE ile bağlı değildir ve mevcut koşullara göre bir değerlendirme yapar.
Bu duruma, COVID-19 salgını süresince kiralarını ödemekte güçlüğe düşen ve bu nedenle kira bedelinin uyarlanması davası açan kiracılar örnek gösterilebilir.
Bununla birlikte; deprem, sel, savaş, ekonomik krizler ve hatta devalüasyonlar gibi durumlar, toplumun tamamını veya büyük bir kısmını etkileyen olağanüstü durumlar olarak nitelendirilir. Yargıtay; salgın hastalık, savaş, doğal afet gibi olayların, sözleşme taraflarının ifa güçlüğüne düşmesine sebep olabilecek olaylar olarak değerlendirildiğini belirtmiştir.
Özetlemek gerekirse; taraflar arasında kira artış oranının belirlendiği durumlarda, TÜİK tarafından açıklanan bir önceki yılın 12 aylık ortalamalarına göre belirlenen TÜFE oranını aşmayacak şekilde tarafların kararlaştırdıkları kira artış oranı dikkate alınmaktadır. Taraflar arasında kira artış oranının belirlenmediği durumlarda kira bedeli, kira tespit davası ile hâkim tarafından belirlenebilmektedir. Olağanüstü durumların varlığı halinde ise kira bedeli yine hâkim tarafından kira bedelinin uyarlanması davası ile belirlenebilmektedir.
Kira artış oranları ve davalar hakkında daha detaylı bilgi almak için Canaydın Hukuk Bürosu’na danışabilirsiniz.
