Turkish 
English 
Arabic 
Russian 
Chinese 
Örnek No: 13 Kira Ödemeyen Kiracı İçin İcra İşlemi ve Tahliye Davası
Kira ilişkilerinde ev sahiplerinin (kiraya verenlerin) en sık karşılaştığı sorunlardan biri, kiracının kirayı zamanında veya hiç ödememesidir. Türk Borçlar Kanunu (TKH) ve İcra ve İflas Kanunu (İHK), mülk sahibini ödeme yapmayan kiracıya karşı korumak için hızlı ve etkili yöntemler öngörmektedir. Bu yöntemlerin en yaygın ve pratik olanı, Örnek No: 13 Tahliye Talebi ile İcra İşlemi ve bu işlemin sonuç vermemesi durumunda başlatılacak Tahliye Davası sürecidir. Bu yazıda, kira alacağının tahsili ve kiracının tahliyesi için izlenmesi gereken yasal adımları ayrıntılı olarak inceleyeceğiz.
13 numaralı örnekteki yürütme prosedürü nedir?
Örnek No: 13, halk arasında “tahliye talebiyle birlikte icra takibi” olarak bilinen, İcra ve İflas Kanunu'nun 269. ve sonraki maddelerinde düzenlenmiş, haciz ve tahliyenin aynı anda talep edildiği, hüküm verilmeden icra takibinin özel bir yöntemidir. Bu tür bir işlemde, mülk sahibi hem ödenmemiş kira bedelinin haciz yoluyla tahsilini hem de ödemenin verilen yasal süre içinde yapılmaması durumunda kiracının taşınmazdan tahliyesini talep eder. Bu yöntemin en büyük avantajı, uzun süren genel mahkeme süreçlerini beklemeden, İcra Medeni Mahkemeleri aracılığıyla çok daha hızlı bir şekilde tahliye kararı alınmasına olanak sağlamasıdır.
Örnek 13'ten önce uyarı mektubu göndermek zorunlu mu?
Ev sahiplerinin en çok kafasını karıştıran konulardan biri, icra işlemine başlamadan önce noter aracılığıyla bir uyarı mektubu göndermenin zorunlu olup olmadığıdır. Örnek No: 13'teki icra işleminde, önceden uyarı mektubu gönderme zorunluluğu yoktur; icra dairesi aracılığıyla gönderilen ödeme emri, yasal olarak uyarı mektubunun yerini alır. Bu nedenle, noter masraflarına katlanmadan ve zaman kaybetmeden süreci doğrudan icra dairesi aracılığıyla başlatmak en pratik yöntemdir.
İcra İşlemi Süreci ve Yasal Süreler (7 ve 30 Günlük Kural)
İcra dairesi aracılığıyla başlatılan işlem sonucunda kiracıya bir “Ödeme Emri” gönderilir. Konut ve kapalı iş yeri kiraları için gönderilen bu ödeme emrinde kiracıya iki önemli yasal süre tanınır:
- İtiraz Süresi (7 Gün): Avrupa Kredi Kanunu'nun 269. maddesi uyarınca, kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içinde borca, faize veya kira sözleşmesine itiraz edebilir. İtiraz edilmesi halinde, icra işlemi durdurulur.
- Ödeme Süresi (30 Gün): Kiracı, söz konusu işleme itiraz etmezse veya itiraz etse bile (itirazın kaldırılması için açılacak davaya halel getirmeksizin), Avrupa Kira Kanunu'nun 269. maddesine atıfta bulunularak Türk Ticaret Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca, tebligat tarihinden itibaren 30 gün içinde, işleme konu kira borcunu tüm ek masraflarıyla (faiz, giderler vb.) birlikte ödemek zorundadır.
Kiracının Olası Hareketleri ve Anlaşmanın Niteliği
Sürecin nasıl ilerleyeceği, kiracının ödeme emrine vereceği tepkiye ve kira sözleşmesinin şekline bağlıdır:
- Kiracı borcunu 30 gün içinde öderse: Ödeme gecikmesi (temerrüt) söz konusu olmayacağından tahliye davası açılamaz. Ancak bu durum, ev sahibine "İki Haklı Uyarı Nedeniyle Tahliye Davası" açmak için ilk uyarı olarak kullanma hakkı verir.“
- Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse: İşlem durur. Bu noktada, anlaşmanın yazılı mı yoksa sözlü mü olduğu önem kazanır:
- Yazılı bir kira sözleşmesi varsa: Kiracı imzayı inkar etmezse, mülk sahibi, EBL'nin 269/c maddesi uyarınca İcra Hukuk Mahkemesinde hızlı sonuçlanan "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" davası açabilir.
- Sözlü Anlaşma Varsa (Veya İmza Reddedilmişse): İcra Mahkemesinin yetki alanı sınırlı olduğundan, tanık dinleyemez. Ev sahibi, daha uzun bir süreç olan "Tahliye İtirazının ve Tahliyenin İptali" davasını Sulh Ceza Mahkemesinde açmalıdır.
- Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa: İcra işlemi kesinleşir; ev sahibi, Avrupa Konut Kanunu'nun 269/a maddesi hükmü uyarınca doğrudan tahliye davası açma hakkını kazanır.
Kiracının "Kısmi Ödeme" Tuzağı: Eksik Ödeme Tahliyeyi Engeller mi?
Uygulamada sıkça karşılaşılan durumlardan biri, kiracının 30 günlük yasal süre içinde yalnızca ana kira bedelini ödemesi ve tahakkuk eden faizi, icra masraflarını veya avukatlık ücretini ödememesidir. Yüksek Mahkeme kararları bu konuda son derece açıktır: Tahliyeden kaçınmak için kiracının icra emrinde belirtilen tüm tutarları eksiksiz olarak ödemesi zorunludur. Ana kira bedeli 30 günlük süre içinde ödense bile, icra masraflarının veya faizin 1 TL bile eksik ödenmesi, temerrüt durumunu ortadan kaldırmaz ve ev sahibine İcra Mahkemesinde tahliye davası açma hakkı verir.
İcra Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası
Kiracı, 30 günlük ödeme süresinin dolmasına rağmen borcunu tam olarak ödemezse, mülk sahibi İcra Mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir.
- Dava Açma Süresi Sınırı: EBL'nin 269/a maddesi uyarınca, tahliye davası, 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde açılmalıdır. Bu süre, zamanaşımı süresidir (hak kaybı süresi).
- Arabuluculuk İstisnası: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ihtilaflarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiş olsa da, icra işlemleri yoluyla başlatılan (Örnek 13) ve İcra Hukuk Mahkemesinde açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davaları arabuluculuk şartına tabi değildir. Mülk sahibi doğrudan dava açabilir (Ancak Sulh Hukuk Mahkemesindeki davalar arabuluculuğa tabidir).
- Duruşma ve Karar: Mahkeme resmi bir inceleme yapar; ödeme emrinin usule uygun olarak bildirilip bildirilmediğini ve ödemenin tamamının belirlenen süre içinde yapılıp yapılmadığını kontrol ederek tahliye kararı verir.
Tahliye süreci ortalama ne kadar sürer?
Kiracının itiraz edip etmemesine ve mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak sürecin uzunluğu değişmekle birlikte, ortalama süre şu şekildedir:
- İcra işlemlerinin başlatılması ve bildirim süreci: 1-3 hafta
- Yasal ödeme süresini beklemek: 30 gün
- İcra Hukuk Mahkemesi'ndeki dava süreci: 3-6 ay
- Kararın uygulanması ve fiili tahliye: 1-2 ay
Usul hatası yapılmadığı takdirde, tahliye işlemi ortalama 5-8 ay içinde tamamlanabilir.
Kararın Uygulanması ve Gerçek Tahliye Süreci
Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra, kiracı taşınmazı derhal boşaltmazsa, zorla tahliye aşaması başlar. Tahliye kararı icra dairesine iletildikten sonra, kiracıya bir icra emri gönderilir. Kararın tebliğinden itibaren yasal süre dolduktan sonra, taşınmaz, icra memurları eşliğinde (gerekirse çilingir ve kolluk kuvvetleri de dahil olmak üzere) fiilen boşaltılır ve mülk sahibine teslim edilir.
Sonuç
Avrupa Konut Kanunu'nun 269. maddesi uyarınca kira ödemeyen kiracıya karşı başlatılan 13. Örnek icra işlemi, mülk sahiplerine kanunun sunduğu en etkili araçlardan biridir. Ancak bu süreç, bildirim kanununa uyulması, sürelerin sıkı bir şekilde takip edilmesi ve doğru mahkemeye doğru taleplerle başvurulması gibi katı şekil şartlarına tabidir. Yapılacak en ufak bir usul hatası, aylarca sürebilecek zaman kayıplarına yol açabilir. Sürecin başından sonuna kadar alanında uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesi, hak kaybını önleyecektir.
