قانون الشركات التقاضيإخلاء مستأجر غير مسدد للإيجار: مثال 13 إجراءات التنفيذ والتقاضي

مثال رقم 13: إجراءات التنفيذ ودعوى الإخلاء لمستأجر غير مسدد للإيجار

من أكثر المشاكل شيوعًا التي يواجهها أصحاب العقارات في علاقات التأجير هي عدم سداد المستأجر للإيجار في الوقت المحدد أو عدم سداده نهائيًا. ينص قانون الالتزامات التركي وقانون التنفيذ والإفلاس على طرق سريعة وفعالة لحماية مالك العقار من المستأجر الممتنع عن السداد. من أكثر هذه الطرق شيوعًا وعمليةً، كما هو موضح في المثال رقم 13، إجراءات التنفيذ مع طلب الإخلاء، ودعوى الإخلاء التي تُرفع في حال عدم جدوى هذه الإجراءات. في هذه المقالة، سنستعرض بالتفصيل الخطوات القانونية الواجب اتباعها لتحصيل الإيجار المستحق وإخلاء المستأجر.

ما هو إجراء التنفيذ في المثال رقم 13؟

المثال رقم 13، المعروف شعبياً باسم "إجراءات التنفيذ مع طلب الإخلاء"، هو أسلوب خاص من أساليب التنفيذ دون حكم، مُنظَّم في المادة 269 والمواد اللاحقة من قانون التنفيذ والإفلاس، حيث يُطلب الحجز والإخلاء معاً. في هذا النوع من الإجراءات، يطلب مالك العقار تحصيل الإيجار غير المدفوع عن طريق الحجز، وإخلاء المستأجر من العقار إذا لم يتم السداد خلال المدة القانونية المحددة. وتتمثل الميزة الأكبر لهذا الأسلوب في أنه يُتيح الحصول على قرار الإخلاء بسرعة أكبر بكثير من خلال المحاكم المدنية المختصة بالتنفيذ، دون انتظار إجراءات المحاكم العامة المطولة.

هل من الإلزامي إرسال خطاب تحذير قبل المثال رقم 13؟

من أكثر المسائل التي تثير حيرة الملاك هي ما إذا كان إرسال خطاب إنذار عبر كاتب عدل إلزاميًا قبل البدء بإجراءات التنفيذ. في المثال رقم 13، لا يُشترط إرسال خطاب إنذار مسبق؛ إذ يُعدّ أمر الدفع المُرسل عبر مكتب التنفيذ بديلاً قانونيًا عن خطاب الإنذار. لذا، يُعدّ البدء بالإجراءات مباشرةً عبر مكتب التنفيذ، دون تكبّد تكاليف كاتب العدل وإضاعة الوقت، الطريقة الأمثل.

إجراءات التنفيذ والفترات القانونية (قاعدة 7 و 30 يومًا)

نتيجةً للإجراءات التي بدأت من خلال مكتب التنفيذ، يتم إرسال "أمر دفع" إلى المستأجر. في أمر الدفع هذا، المُرسل لإيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة، تُمنح المستأجر فترتين قانونيتين هامتين:

فترة الاعتراض (7 أيام): عملاً بالمادة 269 من قانون الإيجار الأوروبي، يحق للمستأجر الاعتراض على الدين أو الفائدة أو عقد الإيجار خلال سبعة أيام من تاريخ إخطاره بأمر الدفع. وفي حال تقديم الاعتراض، يتم إيقاف إجراءات التنفيذ.
فترة الدفع (30 يومًا): إذا لم يعترض المستأجر على الإجراء، أو حتى إذا اعترض (دون المساس بالدعوى القضائية لإزالة الاعتراض)، فعليه أن يدفع دين الإيجار الخاضع للإجراء مع جميع ملحقاته (الفوائد والمصاريف وما إلى ذلك) في غضون 30 يومًا من تاريخ الإخطار، وفقًا للمادة 315 من قانون الإيجارات التجارية بالإشارة إلى المادة 269 من قانون الإيجارات التجارية.

التحركات المحتملة للمستأجر وطبيعة الاتفاقية

تعتمد كيفية سير العملية على رد فعل المستأجر على أمر الدفع وشكل اتفاقية الإيجار:

إذا سدد المستأجر الدين خلال 30 يومًا: لا يمكن رفع دعوى إخلاء لعدم وجود تقصير (تأخير). مع ذلك، يمنح هذا الوضع المؤجر الحق في استخدامه كإنذار أولي لرفع دعوى إخلاء بناءً على إنذارين مبررين.“
إذا اعترض المستأجر خلال 7 أيام: تتوقف الإجراءات. عند هذه النقطة، يصبح من المهم ما إذا كان الاتفاق مكتوبًا أم شفهيًا:
- في حال وجود اتفاقية إيجار مكتوبة: إذا لم ينكر المستأجر التوقيع، يجوز لمالك العقار رفع دعوى قضائية سريعة "إزالة الاعتراض والإخلاء" في المحكمة المدنية التنفيذية وفقًا للمادة 269/ج من قانون الإنفاذ.
- في حال وجود اتفاق شفهي (أو رفض التوقيع): نظراً لأن اختصاص محكمة التنفيذ المدنية محدود، فلا يمكنها الاستماع إلى الشهود. ويتعين على المؤجر رفع دعوى "إلغاء الاعتراض والإخلاء" أمام محكمة الصلح المدنية، وهي عملية تستغرق وقتاً أطول.
إذا لم يعترض المستأجر ولم يدفع خلال 30 يومًا: تصبح إجراءات التنفيذ نهائية؛ ويكتسب المالك الحق في رفع دعوى إخلاء مباشرة وفقًا لأحكام المادة 269/أ من قانون الإخلاء.

فخ "الدفع الجزئي" للمستأجر: هل يمنع الدفع غير الكامل الإخلاء؟

من الحالات الشائعة في الممارسة العملية أن يدفع المستأجر مبلغ الإيجار الأساسي فقط خلال المدة القانونية المحددة بثلاثين يومًا، دون سداد الفوائد المتراكمة، أو مصاريف إجراءات التنفيذ، أو أتعاب المحاماة. وقد أوضحت المحكمة العليا هذا الأمر بشكل قاطع: إذ يُلزم المستأجر بسداد جميع المبالغ المحددة في طلب التنفيذ بالكامل لتجنب الإخلاء. وحتى في حال سداد الإيجار الأساسي خلال الثلاثين يومًا، فإن سداد مصاريف التنفيذ أو الفوائد الناقصة ولو بمقدار ليرة تركية واحدة لا يُلغي واقعة التخلف عن السداد، ويمنح المؤجر الحق في رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة المدنية المختصة بالتنفيذ.

دعوى الإخلاء في المحكمة المدنية المختصة بالتنفيذ

إذا لم يسدد المستأجر دينه بالكامل على الرغم من انقضاء فترة السداد البالغة 30 يومًا، يجوز لمالك العقار التقدم بطلب إلى المحكمة المدنية المختصة بالتنفيذ وطلب إخلاء المستأجر.

المهلة الزمنية لرفع الدعوى القضائية: وفقًا للمادة 269/أ من قانون الإخلاء، يجب رفع دعوى الإخلاء خلال ستة أشهر تبدأ من نهاية فترة السداد البالغة 30 يومًا. هذه الفترة هي فترة تقادم (فترة سقوط الحق).
استثناء الوساطة: على الرغم من أن الوساطة أصبحت إلزامية في نزاعات الإيجار اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023، فإن الدعاوى القضائية المتعلقة بإزالة الاعتراضات والإخلاء، والتي تُرفع عبر إجراءات التنفيذ دون حكم (المثال 13) وتُقدم إلى محكمة التنفيذ المدنية، لا تخضع لشرط الوساطة. ويجوز لمالك العقار رفع الدعوى مباشرةً (مع العلم أن الدعاوى المرفوعة أمام محكمة الصلح المدنية تخضع للوساطة).
جلسة استماع وقرار: تقوم المحكمة بإجراء مراجعة رسمية؛ وتقرر بشأن الإخلاء من خلال التحقق مما إذا تم إخطار أمر الدفع وفقًا للإجراءات وما إذا تم سداد الدفعة كاملة في غضون المهلة المحددة.

كم تستغرق عملية الإخلاء في المتوسط؟

على الرغم من أن مدة العملية تختلف باختلاف ما إذا كان المستأجر يعترض أم لا، وعبء العمل في المحاكم، إلا أن الجدول الزمني المتوسط يكون كما يلي:

بدء إجراءات التنفيذ وعملية الإخطار: من أسبوع إلى ثلاثة أسابيع
فترة انتظار الدفع القانونية: 30 يومًا
إجراءات التقاضي في محكمة الإنفاذ المدنية: من 3 إلى 6 أشهر
تنفيذ القرار والإخلاء الفعلي: من شهر إلى شهرين

إذا لم تحدث أخطاء إجرائية، يمكن إتمام عملية الإخلاء في غضون 5-8 أشهر في المتوسط.

تنفيذ القرار وعملية الإخلاء الفعلية

بعد صدور قرار الإخلاء من المحكمة، إذا لم يُخلي المستأجر العقار فورًا، تبدأ إجراءات الإخلاء القسري. وبمجرد تقديم قرار الإخلاء إلى مكتب التنفيذ، يُرسل أمر تنفيذ إلى المستأجر. وعند انقضاء المدة القانونية من تاريخ إخطاره بالقرار، يُخلى العقار فعليًا برفقة موظفي التنفيذ (بمساعدة فني أقفال وقوات الأمن عند الضرورة) ويُسلم إلى مالك العقار.

خاتمة

يُعدّ إجراء التنفيذ المنصوص عليه في المادة 269 من قانون الإخلاء، والمُشار إليه في المثال 13، ضدّ المستأجر الذي لا يدفع الإيجار، من أكثر الأدوات القانونية فعاليةً التي يُتيحها القانون لأصحاب العقارات. مع ذلك، يخضع هذا الإجراء لشروط شكلية صارمة، كالامتثال لقانون الإخطار، والالتزام الصارم بالمواعيد النهائية، وتقديم الطلب إلى المحكمة المختصة مع تقديم المطالب الصحيحة. فأي خطأ إجرائي بسيط قد يُؤدي إلى ضياع الوقت لشهور. لذا، فإنّ الاستعانة بمحامٍ خبير في هذا المجال، من البداية إلى النهاية، يُجنّب ضياع الحقوق.