Корпоративное правоСудебные разбирательстваВыселение неплательщика: Пример 13. Процедура исполнения и судебное разбирательство.

Пример № 13. Исполнительное производство и иск о выселении неплательщика арендной платы.

Одна из наиболее частых проблем, с которыми сталкиваются арендодатели в отношениях аренды, — это несвоевременная или полная неуплата арендной платы арендатором. Турецкий кодекс обязательств (TCO) и Закон об исполнении и банкротстве (EBL) предусматривают быстрые и эффективные методы защиты собственника недвижимости от неплатежеспособного арендатора. Наиболее распространенным и практичным из этих методов является пример № 13 — исполнительное производство с требованием о выселении и процедура подачи иска о выселении, которая начинается, если данное производство не дает результата. В этой статье мы подробно рассмотрим юридические шаги, которые необходимо предпринять для взыскания задолженности по арендной плате и выселения арендатора.

Что представляет собой пример № 13, являющийся процедурой исполнения?

Пример № 13, в просторечии известный как “исполнительное производство с требованием о выселении”, представляет собой особый метод исполнительного производства без вынесения судебного решения, регулируемый статьей 269 и последующими статьями Закона об исполнении и банкротстве, при котором одновременно запрашиваются арест имущества и выселение. При таком типе производства собственник имущества требует как взыскания неуплаченной арендной платы путем ареста, так и выселения арендатора из недвижимого имущества, если платеж не произведен в установленный законом срок. Главное преимущество этого метода заключается в том, что он позволяет получить решение о выселении гораздо быстрее через гражданские исполнительные суды, без ожидания длительных судебных разбирательств общего характера.

 

Обязательно ли отправлять предупредительное письмо перед выполнением Примера 13?

Один из вопросов, который больше всего сбивает с толку арендодателей, — обязательно ли отправлять предупредительное письмо через нотариуса до начала исполнительного производства. В примере № 13, касающемся исполнительного производства, нет необходимости отправлять предварительное предупредительное письмо; платежное поручение, отправленное через исполнительный орган, юридически заменяет предупредительное письмо. Поэтому наиболее практичным методом является начало процесса непосредственно через исполнительный орган без уплаты нотариальных сборов и потери времени.

 

Процесс исполнения судебного решения и установленные законом сроки (правило 7 и 30 дней)

В результате процедуры, инициированной исполнительным органом, арендатору направляется “Платежное поручение”. В этом платежном поручении, направляемом за аренду жилых помещений и крытых рабочих мест, арендатору предоставляются два важных законных срока:

 

• Срок подачи возражений (7 дней): В соответствии со статьей 269 Закона об исполнительной власти арендатора, арендатор может возразить против задолженности, процентов или договора аренды в течение 7 дней с момента уведомления о платежном поручении. В случае возражения исполнительное производство приостанавливается.
• Срок оплаты (30 дней): Если арендатор не возражает против разбирательства, или даже если он возражает (без ущерба для права на обжалование возражения), он обязан в течение 30 дней с даты уведомления погасить арендную задолженность, являющуюся предметом разбирательства, вместе со всеми сопутствующими расходами (процентами, издержками и т. д.), в соответствии со статьей 315 Гражданского кодекса Турции, ссылаясь на статью 269 Европейского законодательства о залогах.

Возможные действия арендатора и характер соглашения

Дальнейшее развитие событий зависит от реакции арендатора на платежное поручение и от формы договора аренды:

• Если арендатор погасит задолженность в течение 30 дней: Иск о выселении подать невозможно, поскольку не будет иметь место неисполнение обязательств (задержка). Однако эта ситуация дает арендодателю право использовать ее в качестве первого предупреждения перед подачей иска о выселении на основании двух обоснованных предупреждений.“
• Если арендатор возразит в течение 7 дней: Процедура приостанавливается. На этом этапе становится важным, является ли соглашение письменным или устным:
  • Если имеется письменный договор аренды: Если арендатор не отрицает подлинность подписи, собственник недвижимости может подать в Гражданский суд по исполнительному производству иск о “снятии возражений и выселении” в ускоренном порядке в соответствии со статьей 269/c Закона об исполнительном производстве.
  • Если существует устное соглашение (или подпись отклонена): Поскольку юрисдикция Гражданского суда по вопросам исполнения решений ограничена, он не может заслушивать свидетелей. Арендодатель должен подать иск об “отмене возражения и выселении” в Мировой суд, что является более длительным процессом.
• Если арендатор не возражает и не производит оплату в течение 30 дней: Процедура исполнения решения становится окончательной; арендодатель получает право подать иск о выселении непосредственно в соответствии с положениями статьи 269/а Закона о выселении.

Ловушка “частичной оплаты” со стороны арендаторов: предотвращает ли неполная оплата выселение?

Одна из часто встречающихся ситуаций на практике — это когда арендатор в течение установленного законом 30-дневного срока оплачивает только основную сумму арендной платы, но не уплачивает начисленные проценты, судебные издержки или гонорар адвоката. Решения Верховного суда предельно ясны по этому вопросу: арендатор обязан в полном объеме оплатить все суммы, указанные в иске об исполнении, чтобы избежать выселения. Даже если основная сумма арендной платы оплачена в течение 30 дней, неполная оплата судебных издержек или процентов даже на 1 турецкую лиру не устраняет факт неисполнения обязательств и дает арендодателю право подать иск о выселении в Гражданский суд по исполнительному производству.

 

Иск о выселении в гражданском суде по вопросам принудительного исполнения

Если арендатор не погашает задолженность в полном объеме, несмотря на истечение 30-дневного срока оплаты, собственник недвижимости может обратиться в Гражданский суд по исполнительному производству и потребовать выселения арендатора.

 

• Срок подачи иска: В соответствии со статьей 269/а Закона о выселении, иск о выселении должен быть подан в течение 6 месяцев, начиная с момента истечения 30-дневного срока оплаты. Этот срок является сроком исковой давности (сроком конфискации).
• Исключение в порядке медиации: Хотя с 1 сентября 2023 года медиация стала обязательной в спорах об аренде, иски об устранении возражений и выселении, инициированные в порядке исполнительного производства без вынесения решения (Пример 13) и поданные в Гражданский суд по исполнительному производству, не подпадают под условие проведения медиации. Собственник недвижимости может подать иск напрямую (однако иски в Гражданский суд по гражданским делам подлежат медиации).
• Слушание и решение: Суд проводит официальную проверку; он принимает решение о выселении, проверяя, было ли уведомление о платежном поручении направлено в соответствии с процедурой и была ли произведена полная оплата в установленный срок.

Сколько времени в среднем занимает процесс выселения?

Хотя продолжительность процесса варьируется в зависимости от того, возражает ли арендатор или нет, и от загруженности судов, в среднем сроки выглядят следующим образом:

 

• Начало исполнительного производства и процесс уведомления: 1-3 недели
• Ожидание установленного законом срока оплаты: 30 дней
• Судебный процесс в Гражданском суде по исполнительному производству: 3-6 месяцев.
• Исполнение решения и фактическое выселение: 1-2 месяца

Если не допущено никаких процессуальных ошибок, выселение может быть завершено в среднем за 5-8 месяцев.

 

Исполнение решения и фактический процесс выселения.

После вынесения судом решения о выселении, если арендатор немедленно не освободит недвижимое имущество, начинается этап принудительного выселения. После передачи решения о выселении в исполнительный орган, арендатору направляется исполнительный приказ. По истечении установленного законом срока с момента уведомления о решении, недвижимое имущество физически освобождается в сопровождении сотрудников исполнительного органа (при необходимости с привлечением слесаря и правоохранительных органов) и передается собственнику.

 

Заключение

Исполнительная процедура, предусмотренная статьей 269 Закона о европейском бюджете (EBL), в отношении арендатора, не оплачивающего арендную плату, является одним из наиболее эффективных инструментов, предоставляемых законом собственникам недвижимости. Однако этот процесс подчиняется строгим формальным условиям, таким как соблюдение закона об уведомлении, строгий контроль за соблюдением сроков и обращение в соответствующий суд с надлежащими требованиями. Малейшая процессуальная ошибка может привести к потере времени, которая может занять месяцы. Проведение процесса с помощью опытного юриста от начала до конца предотвратит потерю прав.