Закон об арендеЭВАКУАЦИЯ АРЕНДАТОРА С ОБЯЗАТЕЛЬСТВОМ О ВЫСЕЛЕНИИ

ЭВАКУАЦИЯ АРЕНДАТОРА С ОБЯЗАТЕЛЬСТВОМ О ВЫСЕЛЕНИИ

Обязательство по выселению — это письменное обязательство арендатора, данное после передачи арендованного жилья, освободить его в указанную в письменной форме дату, сообщенную арендодателю. Таким образом, с даты, указанной в обязательстве, арендатор обязан освободить жилье. В противном случае арендодатель может в течение 1 месяца на основании обязательства по выселению инициировать судебное разбирательство или процедуру принудительного исполнения, чтобы выселить арендатора.

Соответствующее положение, регулирующее данный вопрос, содержится в статье 352/1 Гражданского кодекса Турции № 6098, а именно:

«Если арендатор, несмотря на письменное обязательство освободить арендованное имущество к определенной дате после передачи имущества, не выполнит это обязательство, арендодатель может расторгнуть договор аренды, подав заявление о принудительном исполнении в течение одного месяца или иск в суд».

Условия действия обязательства о выселении

Обязательство по выселению имеет условия действительности в рамках статьи 352/1 Гражданского кодекса Турции. Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, выселение арендатора на основании данного обязательства не может быть обеспечено. Эти условия следующие:

– Обязательство по выселению должно быть оформлено в письменном виде.
– Обязательство по выселению должно быть принято по истечении определенного срока после заключения договора аренды.
– В акте о выселении должна присутствовать подпись арендатора или его представителя.
– Дата выселения должна быть указана в соглашении о выселении.

❖ Требование о представлении документа в письменной форме

Хотя обязательство должно быть оформлено в письменной форме, формального требования к этому нет. Другими словами, если арендодатель и арендатор заключают это соглашение от руки, требование о письменной форме считается выполненным.

❖ Требование, которое должно быть выполнено после заключения договора аренды.

Обязательство о выселении должно быть принято по истечении определенного срока после заключения договора аренды. Поскольку обязательство о выселении, принятое одновременно с договором аренды, не считается действительным. Цель состоит в том, чтобы арендатор подписал обязательство о выселении по собственной воле, без давления со стороны договора аренды. Обязательство о выселении, принятое одновременно с договором аренды, будет недействительным и не предоставит возможности для выселения.

Если арендатор подписывает бланк договора, его подпись будет считаться обязательной. Если договор заполняется позже, то любые противоречия содержащейся в нем информации могут быть доказаны только в письменной форме. За исключением этого случая, арендатор будет обязан соблюдать подписанный им в срок договор.

Если новый арендодатель, владеющий домом, в котором проживает арендатор, также принял на себя обязательства, взятые предыдущим арендодателем, на них можно полагаться. Точно так же, как новый владелец заменяет предыдущего арендодателя в договоре аренды, то же самое относится и к обязательствам по выселению.

❖ Требование о подписании договора арендатором или его представителем.

Соглашение о выселении должно быть подписано арендатором или лицом, уполномоченным представлять интересы арендатора. Если подпись арендатора или его представителя отсутствует в соглашении, соответствующий текст не может заменить собой соглашение.

Если арендаторов несколько, недостаточно, чтобы обязательство о выселении подписал только один из них. Подпись каждого арендатора должна быть обязательной. В противном случае, выселение арендаторов не может быть гарантировано.

❖ Требование об указании сроков освобождения арендованного имущества.

В соглашении о выселении должна быть указана дата, когда арендатор освободит помещение.

Что может сделать арендодатель, если арендатор намерен выселиться, но отказывается это сделать?

Если в договоре аренды предусмотрено обязательство о выселении, и указанная в этом обязательстве дата наступила, арендатор обязан освободить помещение. Однако, если арендатор продолжает проживать в помещении, у арендодателя есть два варианта действий. Арендодатель может подать иск о выселении в течение 1 месяца с даты выселения, указанной в обязательстве. В качестве альтернативы, в течение того же периода арендодатель может предпочесть инициировать процедуру принудительного выселения арендатора из помещения.

❖ Выселение арендатора посредством исполнительного производства на основании обязательства о выселении

В соответствии с положениями Закона об исполнении судебных решений и банкротстве, арендодатель может выселить арендатора из помещения посредством исполнительного производства на основании решения о выселении.

Для выселения арендатора в течение 1 месяца с указанной даты выселения необходимо инициировать исполнительное производство без вынесения судебного решения. Компетентным органом по исполнению судебных решений является орган, в котором находится имущество, подлежащее выселению. После начала производства исполнительный орган направляет арендатору постановление о выселении. Арендатору предписывается освободить помещение в течение 15 дней в соответствии с этим постановлением.

Если арендатор возражает против постановления о выселении в течение 7 дней, это возражение будет подано в исполнительный орган с ходатайством. Если арендатор возражает против постановления о выселении, процесс принудительного исполнения приостанавливается. В этом случае арендодатель должен подать иск в течение 6 месяцев для снятия возражения в исполнительный суд или в течение 1 года для обеспечения отмены возражения в примирительном суде.

❖ Выселение арендатора посредством судебного иска о выселении

Для обеспечения выселения арендатора посредством соглашения о выселении необходимо соблюдение условий, указанных в статье 352 Гражданского кодекса Турции. Соответственно, арендодатель должен подать иск о выселении в течение 1 месяца с даты выселения, указанной в соглашении. Рассмотрение этого иска происходит в суде по примирению. Иск может быть подан в суд по месту нахождения недвижимости или по месту жительства ответчика.

Возражение против подписи в соглашении о выселении

Если арендатор не освободит арендованное помещение в указанный срок, несмотря на письменное обязательство о выселении, арендодатель может расторгнуть договор, обратившись к исполнительному производству или подав иск в соответствии со статьей 272 Закона об исполнении и банкротстве. В ходе исполнительного производства, если арендатор возражает против обязательства о выселении в течение 7 дней с момента вручения постановления о выселении, исполнительное производство приостанавливается, и арендодатель должен подать иск в суд по примирению для снятия возражения и требования о выселении.

Если арендатор возражает против решения о выселении в течение 7 дней с момента вручения постановления о выселении в Управление по принудительному исполнению, он должен явно выразить свое несогласие с подписью, если решение о выселении составлено в обычной письменной форме. Если арендатор не выражает явного несогласия с решением о выселении своей подписью, решение будет обязательным для сторон, и процесс исполнения продолжится.

Если возражения арендатора против подписи и даты не изложены четко и понятно, это не считается отрицанием подписи и даты. Арендатор считается принявшим дату и подпись в соглашении о выселении только в том случае, если он явно выражает свое несогласие. Уведомление о несоответствии соглашения о выселении законодательству не считается возражением против подписи в соглашении о выселении. Возражение о недействительности соглашения о выселении, поскольку оно было выдано без указания даты, не является явным возражением против подписи и даты. Возражение арендатора, например, «Я не давал такого соглашения», не считается отрицанием подписи и даты.

В случае отказа в признании подписи применяются методы, указанные в статье 211 Гражданского процессуального кодекса. Может потребоваться проведение экспертной оценки путем взятия образцов подписи и почерка арендатора в суде.

Срок подачи иска о выселении с обязательством о соблюдении условий выселения.

Первый срок, который необходимо соблюсти при подаче иска о выселении с учетом обязательства о выселении, составляет 1 месяц. Арендодатель должен подать иск о выселении или инициировать процедуру принудительного исполнения в течение 1 месяца с указанной в обязательстве даты выселения.

Процесс медиации в делах о выселении с заявлением о принятии обязательства о выселении

В соответствии с Законом № 7445, начиная с 1 сентября 2023 года, медиация введена в качестве обязательного условия для подачи иска о выселении арендаторов. Таким образом, лица, желающие подать иск о выселении, должны сначала пройти процедуру медиации. Если иск подан без выполнения этого требования, суд отклонит дело.

Сколько времени занимает процедура выселения при наличии заявления о намерении выселиться?

При наличии заявления о намерении добиться выселения, если нет возражений против последующего запроса, процесс выселения занимает 2 месяца; если возражения есть, он может занять до 1 года. Однако следует отметить, что эти сроки могут меняться.

Доказательства в делах о выселении, содержащиеся в заявлении о намерении выселиться.

Если обязательство о выселении дано без подписи и заполнено арендодателем, возникает вопрос о подписании без подписи. Согласно решению Верховного суда, бремя доказывания того, что обязательство о выселении было подписано без подписи до передачи арендованного имущества, лежит на арендаторе. Более того, наличие подписи без подписи может быть доказано только с помощью документа, поскольку сторона, предоставляющая такой документ, доверяет другой стороне и должна нести последствия. Кроме того, действительность обязательства о выселении не затрагивается, если положения и даты выселения написаны другой ручкой. На практике арендатор, подписавший без подписи, может потребовать аннулирования договора на основании психического расстройства, вызванного запугиванием (давлением). Однако, если это право не будет реализовано в течение годичного срока давности (согласно статье 39 Кодекса обязательств), требование арендатора не будет удовлетворено. Бремя доказывания причин, по которым было дано письменное обязательство о выселении, и мотивов, стоящих за этим, лежит на арендодателе. Если арендодатель докажет правильность этой аргументации, то утверждение о том, что обязательство о выселении было дано до передачи имущества, не будет рассмотрено, поскольку из имеющихся фактов следует, что обязательство было дано надлежащим образом.

Выселение из семейного дома в связи с заявлением о намерении выселиться.

Семейное жилище — это дом, где супруги, состоящие в браке, продолжают сожительствовать и удовлетворяют свою потребность в жилье.

Если арендуемое имущество квалифицируется как семейное жилье, действительность заявления супруга-арендатора о намерении выселить его зависит от согласия другого супруга. Согласно решению Генеральной Ассамблеи Верховного суда № 2005/676 К.2005/600 от 26.10.2005: «Это правило указывает на то, что семейному жилью присвоен особый статус и значение, а полномочия по его распоряжению ограничены законом. Если имущество, подлежащее обращению взыскания и выселению, признано семейным жильем, необходимо будет выяснить, соблюдены ли эти юридические требования. Поэтому суд должен в первую очередь сосредоточиться на этом иске и выяснить, ведется ли дело, определяющее это место как «семейное жилье», и есть ли соответствующее решение, вынесенное семейным судом; при необходимости истцу должно быть предоставлено право и возможность подать иск в семейный суд, чтобы доказать, что имущество, подлежащее выселению, является семейным жильем, и принять решение на основании его результатов…»

В соответствии с решением Верховного суда, арендатор может защитить семейное жилье от обращения взыскания, инициированного арендодателем. Соответственно, супруг, не согласный с решением о выселении, имеет право подать иск в суд по семейным делам для определения, является ли имущество, подлежащее выселению, семейным жильем. Супруг, заявляющий об отсутствии согласия, может обратиться в исполнительный суд с жалобой, представив в качестве предварительного вопроса текущее дело в суде по семейным делам. Действительно, если будет установлено, что имущество имеет характеристики семейного жилья, и станет ясно, что согласие другого супруга отсутствует, решение о выселении может быть признано недействительным, а процесс обращения взыскания может быть отменен.

В настоящее время преобладает мнение, что решение о выселении может быть признано действительным даже без согласия супруга, не являющегося стороной договора аренды. Это связано с тем, что решение о выселении представляет собой долг, который может быть понесен только лицом, являющимся арендатором соответствующего имущества. Следует отметить, что, хотя соответствующее решение Верховного суда гласит, что в ходе исполнительного производства в семейный суд может быть запрошено расследование по факту аренды семейного жилья, текущие судебные решения демонстрируют противоположную позицию. В решении Апелляционного суда Анталии № 6 HD 2022/1054-1010 от 24.05.2022 говорится: «При возражении против аренды семейного жилья в ходе исполнения решения о выселении, если другой супруг, не имеющий подписи в договоре, не уведомил арендодателя о том, что арендуемое имущество является семейным жильем, к последней дате отслеживания, возражение по факту аренды семейного жилья не будет рассмотрено». В этом случае, даже если предметом судебного разбирательства является арендованное жилье, супруг, выступивший в качестве соистца, не становится стороной договора аренды, если он не уведомил арендодателя до установленной даты.