租房法驱逐租户

驱逐租户

驱逐承诺书是指租户在收到租赁房屋后，以书面形式向房东作出的在指定日期搬离房屋的承诺。因此，租户必须在承诺书指定的日期前搬离房屋。否则，房东可以根据该驱逐承诺书在一个月内提起诉讼或采取强制执行措施，驱逐租户。

规范此事的相关规定是土耳其民法典第6098号第352/1条，内容如下：

“即使承租人已书面承诺在租赁房屋交付后的某个日期腾空租赁房屋，但如果承租人未能腾空房屋，出租人也可以在一个月内申请强制执行或提起诉讼来终止租赁协议。”

驱逐承诺的有效条件

根据《土耳其民法典》第352/1条的规定，驱逐承诺书的有效性须符合相关条件。若缺少任何一项条件，则该承诺书不能确保驱逐租户。这些条件如下：

– 驱逐承诺必须以书面形式作出。
– 驱逐承诺必须在租赁协议签订后的一定期限后作出。
– 驱逐令上必须有租户或其代表的签名。
– 驱逐承诺书中必须明确规定驱逐日期。

❖ 必须以书面形式提交

虽然租赁协议必须以书面形式订立，但并没有硬性规定。换句话说，如果房东和租客亲笔签署了这份协议，就满足了书面形式的要求。

❖ 必须在租赁协议签订后作出的要求

驱逐承诺必须在租赁协议签订后的特定期限内作出。因为与租赁协议同时作出的驱逐承诺无效。其目的是为了让租户在不受租赁协议约束的情况下，出于自愿签署驱逐承诺。与租赁协议同时作出的驱逐承诺无效，且不具备驱逐租户的效力。

如果租户签署了空白的承诺书，则其签名具有约束力。如果承诺书之后被填写，则只有提供书面证据才能证明承诺书中的信息与实际内容不符。除此以外，租户将受其按时签署的承诺书约束。

如果拥有该房屋的新房东也获得了原房东作出的承诺，那么该承诺就可以信赖。正如新房东在租赁协议中取代了原房东一样，驱逐承诺也同样适用。

❖ 要求租户或其代表签字

驱逐承诺书必须由租户或其授权代表签署。如果承诺书中缺少租户或其代表的签名，则相关文本不能替代该承诺书。

如果有多名租户，仅由其中一名租户签署驱逐承诺书是不够的。每位租户都必须在承诺书上签字。否则，仅凭驱逐承诺书无法确保驱逐租户。

❖ 必须明确租赁物业何时腾退

驱逐承诺书必须明确规定租户搬离房屋的日期。

如果房东已发出驱逐令但租户拒不搬走，房东可以采取什么措施？

如果租赁合同中包含驱逐条款，且该条款中规定的日期已到，则租户必须搬离房屋。但是，如果租户继续居住在房屋内，房东有两种选择。房东可以在驱逐条款中规定的驱逐日期起一个月内提起驱逐诉讼。或者，在同一期限内，房东也可以选择启动强制执行程序，将租户驱逐出房屋。

❖ 根据驱逐承诺书，通过执行程序驱逐租户

根据《执行与破产法》的规定，房东可以通过基于驱逐承诺的执行程序将租户从房产中驱逐出去。

如需驱逐租户，必须在指定驱逐日期起1个月内启动无判决强制执行程序。主管强制执行机关为被驱逐房屋所在地的机关。程序启动后，强制执行机关将向租户发出驱逐令。租户须根据该驱逐令于15日内搬离房屋。

如果租户在7天内对驱逐令提出异议，则需向执行部门提交申请书。如果租户对驱逐令提出异议，则执行程序暂停。在这种情况下，房东必须在6个月内向执行法院提起诉讼以撤销异议，或在1年内向调解法院提起诉讼以确保撤销异议。

❖ 通过驱逐诉讼驱逐租户

为确保通过驱逐承诺书驱逐租户，必须满足《土耳其民法典》第352条规定的条件。据此，房东必须在驱逐承诺书规定的驱逐日期起1个月内提起驱逐诉讼。该诉讼由调解法院审理。诉讼可在房产所在地法院或被告居住地法院提起。

对驱逐承诺书中的签名提出异议

如果承租人未在约定日期腾退租赁房屋，即使出租人已作出书面搬迁承诺，出租人也可根据《执行与破产法》第272条的规定，通过申请强制执行或提起诉讼的方式解除租赁合同。在强制执行程序中，如果承租人在收到强制执行令后7日内提出异议，则强制执行程序中止，出租人必须向调解法院提起诉讼，请求撤销异议并强制执行。

如果租户在驱逐令送达执行办公室后7天内对驱逐承诺提出异议，且该驱逐承诺为普通书面形式，则租户必须在签署时明确表示反对。如果租户未通过签署明确表示反对，则该驱逐承诺对双方均具有约束力，执行程序将继续进行。

当租户对签名和日期提出的异议不够清晰明确时，不视为对签名和日期的否定。只有当租户明确提出异议时，才视为其接受了驱逐承诺书中的日期和签名。关于驱逐承诺书不符合法律规定的通知不视为对驱逐承诺书签名的异议。以驱逐承诺书为空白而提出的异议不构成对签名和日期的明确异议。租户提出的“我没有做出这样的承诺”之类的异议不视为对签名和日期的否定。

如对签名提出异议，则应按照《民事诉讼法》第211条规定的检验方法进行。必要时，可能需要在法庭上采集承租人的签名和笔迹样本进行专家鉴定。

提起驱逐诉讼并签署驱逐承诺书的时限

提起驱逐诉讼的第一个期限为1个月，前提是房东已收到驱逐承诺书。房东必须在承诺书中规定的驱逐日期起1个月内提起驱逐诉讼或启动强制执行程序。

驱逐案件中的调解程序及驱逐承诺声明

根据第7445号法律，自2023年9月1日起，调解成为提起租户驱逐诉讼的先决条件。因此，希望提起驱逐诉讼的当事人必须首先完成调解程序。如果未满足此项要求而提起诉讼，法院将驳回该案件。

签署驱逐承诺声明后，驱逐需要多长时间？

收到驱逐承诺声明后，如果后续请求无人反对，驱逐程序通常需要2个月；如果有人反对，则可能需要长达1年的时间。但需要注意的是，这些时间可能会有所变动。

驱逐案件中的证据及驱逐承诺声明

如果出租人出具的驱逐承诺书是空白的，并由出租人填写，则会产生空白签名的问题。根据最高法院的裁决，证明驱逐承诺书是在交付租赁房屋之前以空白签名方式签署的举证责任在于承租人。此外，空白签名的存在只能通过契约来证明，因为提供契约的一方信任另一方，并必须承担相应的后果。而且，即使驱逐承诺书上的条款和驱逐日期是用不同的笔书写的，其有效性也不会受到影响。在实践中，签署空白承诺书的承租人可以以受到胁迫（压力）导致精神错乱为由，主张该承诺书无效。但是，如果承租人未在一年的诉讼时效期限内（根据《债法》第39条）行使该权利，则其主张将不予受理。证明出具书面驱逐承诺书的原因及其背后的动机的举证责任在于出租人。如果出租人证明了这一理由，那么关于驱逐承诺是在交付房产之前作出的说法将不被受理，因为从目前的事实来看，可以理解该承诺是有效作出的。

因驱逐令声明而驱逐家庭住所

家庭住所是指婚姻关系中的配偶继续共同生活并满足其居住需求的住所。

如果租赁房产符合家庭住宅的定义，则租户配偶的有效驱逐令声明须经另一配偶同意方可生效。根据最高法院全体会议于2005年10月26日作出的第2005/676 K.2005/600号决定：“该规则表明，家庭住宅具有特殊的地位和重要性，对其处置权受到法律的限制。如果被认定为面临止赎和驱逐的房产属于家庭住宅，则有必要调查是否满足这些法律要求。因此，法院应首先关注此项主张，并调查是否存在正在审理的案件将该房产认定为‘家庭住宅’，以及家庭法院是否已作出相关认定；如有必要，应赋予申诉人向家庭法院提起诉讼的权利和机会，以证明被驱逐的房产属于家庭住宅，并根据诉讼结果作出裁决……”

根据最高法院的判决，租户可以对出租人启动的房屋止赎程序进行抗辩，以维护其家庭住所的合法权益。因此，不同意驱逐令的配偶有权向家庭法院提起诉讼，以确定被驱逐的房产是否属于家庭住所。声称未获得同意的配偶可以向执行法院提起诉讼，并将家庭法院正在审理的案件作为初步问题提出。事实上，如果房产被认定为具有家庭住所的特征，并且确认另一方配偶未同意，则驱逐令可能被宣告无效，止赎程序也可能被取消。

目前普遍认为，即使未签署租赁协议的配偶没有同意，驱逐令声明也有效。因为驱逐令声明是一种债务，只能由相关房产的承租人承担。值得注意的是，尽管最高法院的相关判决规定，在执行过程中可以向家庭法院申请进行家庭住所调查，但目前的司法判例却持相反态度。在2022年5月24日安塔利亚BAM 6 HD 2022/1054-1010号判决中指出：“在执行驱逐令时，如果另一方配偶（未在合同上签字）未在最后期限前通知出租人租赁房产是家庭住所，则针对家庭住所提出的异议将不予受理。”在这种情况下，即使诉讼标的物是租赁房屋，如果配偶作为从属索赔人介入诉讼，但未在跟踪日期前通知出租人，则该配偶不成为租赁协议的当事人。