Закон об арендеВыселение неплательщиков арендной платы посредством ускоренной процедуры принудительного взыскания.

Наибольшие проблемы для собственников недвижимости, находящихся в положении арендатора, связаны с выселением арендаторов и взысканием задолженности по арендной плате. В законодательстве предусмотрены юридические методы выселения арендаторов, не уплачивающих арендную плату, и поскольку эти процессы, как правило, занимают много времени, арендодатели становятся жертвами. Возможна процедура принудительного выселения арендатора, не уплачивающего арендную плату. В этом случае арендодатели могут инициировать процедуру принудительного выселения с помощью запроса о выселении напрямую, без подачи иска против арендатора, не уплачивающего арендную плату.

Когда арендатор не вносит арендную плату вовремя, у арендодателя есть много способов взыскать задолженность и выселить арендатора. Может быть инициировано исполнительное производство по взысканию задолженности или подан иск о взыскании задолженности. Для выселения арендатора арендодатель может вынести два действительных предупреждения и подать иск о выселении в соответствии с общими положениями примирительных судов. Однако, поскольку проведение выселения арендатора и взыскание задолженности по отдельности затягивает процесс и увеличивает затраты, в Законе об исполнении и банкротстве была установлена процедура исполнения, также известная как «Исполнение с требованием о выселении, образец платежного поручения № 13», позволяющая одновременно исполнять как взыскание арендной платы, так и выселение арендатора.

1. Процедура исполнения, начатая с подачи заявления о выселении.

Если арендатор-должник не выплачивает арендную плату в соответствии с условиями договора, арендодатель может инициировать процедуру исполнительного производства с требованием о выселении арендатора и потребовать выплаты арендной платы и выселения таким образом. Для выселения арендатора, не выплачивающего арендную плату, инициирование процедуры исполнительного производства с требованием о выселении в соответствии с положениями статьи 269 и последующих статей Закона об исполнительном производстве и банкротстве № 2004 является наиболее предпочтительным методом на практике, поскольку это быстрый и практичный способ.

Процесс исполнения, начатый с подачи заявления о выселении:

Исполнительный орган направляет арендатору платежное поручение с требованием о выселении для оплаты арендной платы. После уведомления арендатора об этом платежном поручении начинается юридическая процедура, рассчитанная на два периода: 7 и 30 дней.

Во-первых, арендатор может либо оплатить неоплаченную арендную плату в течение 7 дней с момента уведомления о платежном поручении, либо оспорить платежное поручение, заявив об отсутствии задолженности. Если в течение 7 дней не подано возражений против платежного поручения, и если арендатор не оплатит всю задолженность, подлежащую исполнению, в течение 30 дней, включая все расходы, арендодатель подает иск о выселении арендатора в Исполнительный суд. Если было подано возражение против исполнительного производства, в это же ходатайство включается просьба об отмене возражения. Отличие этого иска от других исков о выселении заключается в том, что он может быть завершен установлением факта неплатежа и закончиться на первом слушании, при этом дата слушания может быть назначена на более поздний срок. В других типах исков о выселении, например, дата первого слушания назначается через 7 месяцев, тогда как в исках о выселении с продолжением исполнительного производства дата слушания может быть назначена через 1 месяц.

Если арендатор оплачивает арендную плату в течение 30 дней, включая все последующие расходы, его нельзя выселить. Однако в случае последующей задержки ваше право на повторное инициирование процедуры выселения сохраняется.

Иными словами, арендатор должен либо оплатить арендную плату за недвижимость, либо освободить помещение в течение 30 дней с момента уведомления о платежном поручении. По истечении указанных сроков, если арендатор не оплачивает арендную плату и не возражает против платежного поручения, исполнительная власть может выселить его из помещения посредством судебного иска, который должен быть подан по истечении указанного 30-дневного срока. Если же не будет представлено обоснованных возражений, весь этот процесс займет от 4 до 6 месяцев.

Вкратце: 7-дневный период — это срок для подачи возражений, а для выселения арендатора из помещения необходимо, чтобы истек 30-дневный срок. Если арендатор не оплачивает арендную плату в течение всех 30 дней и не освобождает помещение, будет подан иск в исполнительный суд, и арендованное помещение будет выселено исполнительной властью.

2. Подача иска о выселении в связи с невыполнением обязательств по ипотеке.

Согласно статье 315 Гражданского кодекса Турции, договор аренды может быть расторгнут по вине арендатора. Если арендатор не оплачивает арендную плату или сопутствующие расходы, арендодатель может уведомить арендатора в письменной форме, предоставив ему срок для погашения задолженности, и, если задолженность не будет погашена в течение этого срока, может уведомить арендатора о расторжении договора аренды. Срок, предоставляемый арендатору, составляет не менее 30 дней для коммерческих договоров аренды и не менее 10 дней для других видов аренды, и этот срок начинается со дня, следующего за датой уведомления арендатора.

Если арендатор не оплатит просроченную арендную плату в указанные выше сроки с даты уведомления, против него может быть подан иск о выселении за неуплату арендной платы без ожидания окончания срока аренды. Решение о выселении, вынесенное по итогам иска, может быть исполнено через исполнительное управление. Если арендатор произведет оплату в указанные выше сроки, иск о выселении не может быть подан. Статья 315 Гражданского кодекса Турции может применяться как к договорам аренды жилых или коммерческих помещений, так и к обычным договорам аренды.

3. Выселение арендатора путем вынесения двух обоснованных предупреждений и последующего подачи иска о выселении.

Согласно второму абзацу статьи 352 Гражданского кодекса Турции, если арендатор не вносит арендную плату или вносит ее с задержкой, в результате чего ему/ей в течение одного года выносятся два действительных предупреждения, арендодатель может подать иск о выселении против арендатора. В краткосрочных договорах аренды сроком менее одного года, если эти условия выполняются в течение срока аренды, может быть подан иск о выселении. (Следует отметить, что в случаях просрочки арендной платы арендатором важно, чтобы предупредительное письмо было вручено до того, как арендатор произведет оплату.)

В ходе процедуры арендодатель должен сначала отдельно в письменной форме уведомить арендатора о задолженности по арендной плате за разные месяцы. После получения этих уведомлений арендодатель может обратиться в примирительный суд по месту нахождения недвижимости для подачи иска о выселении. Иск о выселении должен быть подан в течение одного месяца с момента окончания арендного периода, в течение которого были отправлены два действительных уведомления, и этот срок является сроком исковой давности. Статья 352 Гражданского кодекса Турции может применяться только к договорам аренды жилых или коммерческих помещений.

Процесс и процедуры выселения

В случае возражений, выдвинутых в ходе процесса, суд может вынести решение об отмене или снятии возражений в зависимости от типа поданного иска. Должник может обжаловать это решение. Если апелляция должника также отклонена, а задолженность по арендной плате остается ниже порога для обжалования в Кассационном суде, решение о выселении становится окончательным. После того, как решение о выселении становится окончательным, на практике имущество вывозится путем принудительного исполнения.

После принятия окончательного решения о выселении исполнительная дирекция предоставляет арендатору 15-дневный срок для освобождения помещения, и если арендатор не покинет помещение в течение этого срока, исполнительная дирекция выносит предупреждение о том, что выселение будет осуществлено в принудительном порядке.

Если арендатор не покинет помещение в течение 15 дней, процедура выселения проводится в сопровождении исполнительного органа.

 

Соответствующие юридические статьи

Статья 315 Гражданского кодекса Турции № 6098: Если арендатор не выполняет свои обязательства по уплате арендной платы или сопутствующих расходов после передачи арендованного имущества, арендодатель может уведомить арендатора в письменной форме, предоставив ему срок для исполнения долга, и в случае неисполнения обязательств в течение этого срока может уведомить арендатора о расторжении договора. Срок, предоставляемый арендатору, составляет не менее десяти дней для договоров аренды жилых помещений и коммерческих зданий с крышей, и не менее тридцати дней для других видов аренды. Этот срок начинается со дня, следующего за датой уведомления арендатора.

В соответствии со статьей 352/2 Гражданского кодекса Турции, в договорах аренды сроком менее одного года арендодатель может расторгнуть договор аренды в течение одного месяца, а в договорах аренды сроком один год и более – в течение одного года или периода, превышающего один год с момента окончания срока аренды и выдачи предупреждений.

Статья 269 Закона об исполнении и банкротстве № 2004 года – Последующие действия касаются обычных или коммерческих договоров аренды и включают в себя выселение должника из арендованного имущества после истечения установленного законом срока, предусмотренного статьями 260 и 288 Гражданского кодекса Турции.