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案例13：针对拖欠房租的租户的执行程序和驱逐诉讼
房东（出租人）在租赁关系中最常见的问题之一是租户未能按时甚至拒付租金。土耳其《债务法典》（TCO）和《执行与破产法》（EBL）规定了快速有效的措施来保护房东免受拖欠租金的租户的侵害。其中最常见且最实用的方法是按照第13号示例进行强制执行程序，并提出驱逐请求；如果强制执行程序无效，则可启动驱逐诉讼程序。本文将详细探讨追讨租金和驱逐租户必须遵循的法律步骤。
示例13：执行程序是什么？
第13例，俗称“附带驱逐请求的执行程序”，是《执行与破产法》第269条及后续条款规定的无需判决即可执行的特殊程序，其中同时请求扣押和驱逐。通过这种程序，业主请求通过扣押收取未付租金，并在租户未在法定期限内支付租金的情况下，请求将租户驱逐出不动产。这种方法最大的优势在于，无需等待漫长的普通法院程序，即可通过执行民事法院更快地获得驱逐裁决。
在执行示例 13 之前是否必须发送警告信？
房东最困惑的问题之一是，在启动强制执行程序之前，是否必须通过公证处发出警告信。在示例13的强制执行程序中，没有义务事先发出警告信；通过执行办公室发出的付款指令在法律上可以替代警告信。因此，直接通过执行办公室启动程序，既省去了公证费用，又节省了时间，是最实际可行的方法。
执行程序和法律期限（7天规则和30天规则）
通过执行办公室启动的程序后，会向租户发出“付款令”。该付款令适用于住宅和带顶棚的办公场所租赁，其中赋予租户两个重要的法律期限：
- 异议期（7天）： 根据《欧洲商业法》第269条，承租人可在收到付款令通知之日起7日内对债务、利息或租赁协议提出异议。如提出异议，则执行程序中止。
- 付款期限（30天）： 如果承租人不反对该程序，或者即使他们反对（不影响其提起诉讼以消除反对意见），他们也必须在收到通知之日起 30 天内支付该程序所涉租赁债务及其所有附属款项（利息、费用等），依据是《土耳其商法典》第 315 条，并援引《土耳其经济法典》第 269 条。
租户可能的搬迁计划及协议性质
后续流程将取决于租户对付款令的反应以及租赁协议的形式：
- 如果租户在 30 天内偿还债务： 由于不会出现违约（拖延），因此无法提起驱逐诉讼。但是，这种情况赋予房东权利，可以将其作为提起“因两次合理警告而提起驱逐诉讼”的第一次警告。
- 如果租户在7天内提出异议： 诉讼程序中止。此时，协议是书面的还是口头的就变得至关重要：
- 如有书面租赁协议： 如果租户不否认签字，则业主可以根据《经济和商业法》第 269/c 条的规定，向强制执行民事法院提起快速结案的“消除异议和驱逐”诉讼。
- 如果存在口头协议（或签字被否认）： 由于强制执行民事法庭的管辖权有限，它不能传唤证人。房东必须向民事治安法庭提起“撤销异议和驱逐”诉讼，这是一个耗时更长的程序。
- 如果租户不提出异议且未在30天内付款： 执行程序最终完成；房东有权根据《欧洲住房法》第 269/a 条的规定直接提起驱逐诉讼。
租户的“部分付款”陷阱：未付清房租能否阻止驱逐？
实践中经常遇到的情况之一是，租户在30天的法定期限内仅支付了本金租金，而未支付累积利息、执行程序费用或律师费。最高法院对此的判决非常明确：租户必须全额支付执行申请中列明的所有款项，以避免被驱逐。即使本金租金在30天期限内支付，但即使执行费用或利息少付1土耳其里拉，也不能消除违约事实，房东仍有权向强制执行民事法院提起驱逐诉讼。
强制执行民事法庭的驱逐诉讼
如果租户在 30 天付款期限届满后仍未全额偿还债务，房东可以向强制执行民事法庭申请驱逐租户。
- 提起诉讼的时限： 根据《经济和土地法》第269/a条的规定，驱逐诉讼必须在30天付款期结束后的6个月内提起。该期限为诉讼时效（没收期限）。
- 调解例外： 虽然自2023年9月1日起，租赁纠纷中调解已成为强制性程序，但通过执行程序（无需判决）提起的、向民事强制执行法院提交的消除异议和驱逐诉讼（示例13）不受调解诉讼条件的约束。业主可以直接提起诉讼（但向民事和平法院提起的诉讼必须经过调解）。
- 听证和裁决： 法院进行正式审查；通过检查付款令是否按照程序通知以及是否在规定期限内全额付款来决定是否驱逐。
驱逐程序平均需要多长时间？
虽然处理时间的长短取决于租户是否提出异议以及法院的工作量，但平均时间安排如下：
- 启动执行程序和通知流程：1-3周
- 等待法定付款期限：30天
- 强制执行民事法庭的诉讼程序：3-6个月
- 判决执行及实际驱逐：1-2个月
如果没有程序上的错误，驱逐程序平均可在 5-8 个月内完成。
判决的执行和实际驱逐过程
法院作出驱逐判决后，如果租户未立即腾退不动产，则进入强制驱逐阶段。驱逐判决送交执行机关后，执行机关会向租户发出执行令。自判决送达之日起，经过法定期限后，执行人员（必要时可借助锁匠和执法人员）将不动产实际腾退，并交付给业主。
结论
根据《欧洲财产法》第269条对拖欠租金的租户启动的执行程序（例13）是法律赋予业主最有效的手段之一。然而，该程序须遵守严格的程序性条件，例如遵守通知法、严格监控时限以及向正确的法院提出正确的诉讼请求。任何细微的程序错误都可能导致数月的延误。因此，聘请一位经验丰富的律师全程协助处理该程序，可以有效避免权利丧失。
