房地产法租金上涨管制

近期，租金上涨及其对租户和房东的影响已成为一个备受关注且亟待探讨的话题。因此，Canaydın律师事务所根据相关法律法规，撰写了一篇关于此主题的文章。

根据土耳其《债法》第343条，房东不得擅自修改租赁合同，损害租户利益。但租金价格可以例外地进行调整。这项规定既能防止房东的权益受到侵害，又能保障租户的权益。

 

租金增长率由双方协商确定的情况：

在每次续租合同中，双方可以协商确定租金涨幅，但不得超过土耳其统计局 (TÜİK) 每月公布的消费者价格指数 (CPI)。根据《土耳其债法典》第344条，双方就租金涨幅达成的协议仅在其约定的涨幅不超过TÜİK公布的CPI“12个月移动平均值”的情况下才有效。根据TÜİK的数据，2月份CPI的“12个月移动平均值”为25,98%，该涨幅将作为3月份续租合同的租金涨幅。因此，如果双方约定的涨幅高于CPI，则超出部分将不予考虑，最终租金涨幅将等于CPI。例如，在 2022 年 3 月，如果双方同意租金涨幅为 30,98%，则 5% 将不予考虑，租金涨幅将为 25,98%。

因此，不可能确定高于消费者物价指数 (CPI) 的租金涨幅；如果业主要求的金额高于消费者物价指数，租户不必支付该金额，业主也不能因此提起诉讼或驱逐租户。

 

租金上涨幅度并非由双方决定的情况：

双方在签订租赁合同时无需约定租金涨幅。如果双方未约定租金涨幅，则可能提起诉讼，请求法官裁定租金价格。在这种情况下，法官会根据消费者物价指数（CPI）确定租金价格。但是，如果租赁合同已生效超过5年，法官不仅会考虑CPI，还会考虑房屋状况以及周边类似房屋的租金价格。

本诉讼必须在租赁合同续签前至少 30 天提起，或者如果房东在 30 天内以书面形式通知租户租金上涨，则可以在整个租赁期内提起。

 

特殊情况下租金上涨：

如果在签订租赁合同时无法预见的特殊情况下，合同条款在签订后发生，导致一方无法履行合同义务，该方可以请求法官调整合同条款以适应变化的情况。在此类诉讼中，消费者物价指数（CPI）利率不具有约束力，法官可以根据实际情况裁定其他利率。

例如，在新冠疫情期间，一些租户无力支付租金，不得不提起诉讼以修改合同条款。

此外，地震、洪水、战争、金融危机，甚至货币贬值，都可被视为影响广大民众的特殊情况。最高法院指出，流行病、战争和自然灾害均属于特殊情况，可能导致一方无法履行合同条款。

 

综上所述，如果双方已就租金涨幅达成一致，则租金涨幅将与双方约定的涨幅相同，除非该涨幅超过消费者物价指数（CPI）12个月移动平均值的涨幅。如果双方未能就租金涨幅达成一致，则租金价格可能由法官通过诉讼程序裁定。此外，在特殊情况下，租金价格也可能由法官通过诉讼程序裁定。

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