Gayrimenkul Alım ve Satımı
Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Edinimi, Hukuki İnceleme ve Tapu İşlemleri
Yabancıların Türkiye'de taşınmaz satın alması veya satması, yalnızca tapu devrinden ibaret değildir. İşlem öncesinde yabancının taşınmaz edinimine uygunluğu, taşınmazın tapu kaydı ve takyidatları, satıcının veya proje şirketinin işlem yetkisi, sözleşmeler ve ödeme belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.
Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve ilgili mevzuatta öngörülen sınırlamalara tabidir. Bu nedenle alıcının uyruğu, taşınmazın niteliği ve bulunduğu yer bakımından işlem öncesi hukuki kontrol yapılması önemlidir.
Canaydın Hukuk Bürosu; satın alma veya satış öncesi hukuki inceleme, sözleşmelerin hazırlanması ve incelenmesi, banka ödemeleri ve Döviz Alım Belgesi sürecinin kontrolü, tapu devri, vekâleten temsil ve taşınmaz teslimi konularında hukuki hizmet sunmaktadır.
- Taşınmazın Hukuki İncelenmesi
- Sözleşme ve Tapu Sürecinin Kontrolü
Yabancıların Gayrimenkul İşlemlerinde Neler İncelenir?
01 — Alıcının Taşınmaz Edinimine Uygunluğu
Yabancı gerçek kişinin Türkiye'de taşınmaz edinip edinemeyeceği, uyruğu ve mevzuatta öngörülen kanuni sınırlamalar dikkate alınarak değerlendirilir.
Taşınmazın bulunduğu yer, niteliği ve yabancı edinimine ilişkin özel sınırlamalar işlem öncesinde ayrıca kontrol edilmelidir.
02 — Tapu Kaydı ve Takyidat İncelemesi
Satın alma öncesinde tapu kaydındaki malik bilgileri ile taşınmazın hukuki niteliği incelenir.
Tapudaki bir kayıt, işlemi tamamen engelleyebileceği gibi satışın belirli şartlarla yapılmasını da gerektirebilir. Bu nedenle takyidatların hukuki etkisi dosya özelinde değerlendirilmelidir.
03 — Satıcı veya Proje Şirketinin İncelenmesi
Satıcının gerçek kişi olması hâlinde mülkiyet ve temsil yetkisi; şirket olması hâlinde ise ticaret sicili, şirketin mevcut durumu ve imza/temsil yetkileri incelenir.
Projeden veya inşaat hâlindeki bir taşınmazdan alım yapılacaksa, sözleşme tarafı şirket ile taşınmaz veya proje arasındaki hukuki bağlantının ve mevcut proje belgelerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
04 — Rezervasyon ve Satış Sözleşmeleri
Kapora veya rezervasyon bedeli ödenmeden önce imzalanacak belgenin hukuki niteliği ve tarafların yükümlülükleri açık şekilde belirlenmelidir.
Satış veya taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde özellikle; satış bedeli, ödeme planı, tapu devri, teslim, gecikme, ayıp, fesih, iade ve teminat hükümleri incelenir.
Taşınmaz satış vaadi ve tapuya şerh gibi işlemlerde mevzuatın aradığı şekil şartları ayrıca dikkate alınmalıdır.
05 — Banka Ödemeleri ve Döviz Alım Belgesi
Yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde Döviz Alım Belgesi tapu işleminin zorunlu unsurlarındandır.
Ödeme planı hazırlanırken sözleşmedeki bedel, banka ödemeleri ve tapuda beyan edilecek bedelin birbiriyle uyumlu olması önemlidir.
Vatandaşlık amacıyla yapılan taşınmaz edinimlerinde ise normal satış işlemine ek olarak ödeme dekontları ve vatandaşlık mevzuatına özgü diğer belgeler ayrıca aranır.
Gayrimenkul Yoluyla Türk Vatandaşlığını İnceleyin
06 — Tapu Devri
Tapu başvurusu öncesinde tarafların kimlik ve temsil belgeleri, taşınmaz bilgileri, gerekli ödeme ve döviz belgeleri ile işleme özgü diğer belgeler kontrol edilir.
Tarafların veya vekillerinin tapu müdürlüğündeki işlem süreci hukuki olarak takip edilir. Türkçe bilmeyen tarafların tapu işlemlerinde yetkili tercüman gerekliliği ayrıca dikkate alınır.
07 — Taşınmazın Teslimi ve Sonraki İşlemler
Özellikle projeden veya yeni tamamlanmış taşınmazlarda fiilî teslim ile tapu devri aynı tarihte gerçekleşmeyebilir.
Teslim tutanağı, taşınmazın mevcut durumu, eksik veya ayıplı işler ve sözleşmedeki teslim yükümlülükleri gerektiğinde ayrıca incelenir.
Teslim sonrasında abonelik, yönetim veya diğer bağlantılı işlemler bakımından gerekli hukuki yönlendirme yapılabilir.
Yabancı Taşınmaz Satıcısının Durumu
Türkiye'de taşınmaz sahibi yabancıların taşınmazlarını satmaları mümkündür. Satış öncesinde tapu kaydı ve takyidatlar, tarafların temsil belgeleri, satış sözleşmesi ve tapu devri süreci kontrol edilir.
Satıcı yabancının Türkiye dışında bulunması hâlinde, uygun vekâletnameyle satış işleminin vekâleten yürütülmesi değerlendirilebilir.
Uzaktan Gayrimenkul ve Vekâletname İşlemlerini İnceleyin
Normal Taşınmaz Alımı ile Vatandaşlık Amaçlı Alım Aynı mıdır?
Hayır. Yabancı bir kişinin Türkiye'de normal amaçla taşınmaz satın alması ile Türk vatandaşlığı kazanmak amacıyla taşınmaz yatırımı yapması farklı hukuki süreçlerdir.
11 Aralık 2024 tarihinden itibaren vatandaşlık kazanımı içermeyen yabancı taşınmaz işlemlerinde genel olarak taşınmaz değerleme raporu aranmaz. Vatandaşlık amacıyla yapılan işlemlerde ise yatırım tutarının teyidi için özel değerleme ve Tutar Tespit Belgesi sistemi uygulanmaktadır.
Vatandaşlık amacı bulunuyorsa, taşınmaz seçimi ve ödeme yapılmadan önce ilgili vatandaşlık şartlarının ayrıca kontrol edilmesi gerekir.
Satın Almadan Önce Neleri Kontrol Ediyoruz?
- Alıcının yabancı olarak taşınmaz edinimine uygunluğu
- Tapu kaydı ve gerçek malik
- Haciz, ipotek, şerh, beyan ve diğer takyidatlar
- Satıcı veya proje şirketinin işlem ve temsil yetkisi
- Taşınmazın kat mülkiyeti / kat irtifakı ve tapu niteliği
- Rezervasyon, satış veya satış vaadi sözleşmesi
- Ödeme planı, banka belgeleri ve Döviz Alım Belgesi süreci
- Tapu devrinin zamanı ve şartları
- Teslim, gecikme, ayıp, fesih ve iade hükümleri
Hukuki inceleme, taşınmazın ticari piyasa değeri veya yatırım getirisinin garanti edilmesi anlamına gelmez. Değerlendirme, satın alma veya satış işleminin hukuki riskleri ve belge yapısı üzerinde yapılır.
Sizin İçin Neler Yapıyoruz?
Alıcı ve Taşınmaz Uygunluk İncelemesi
Yabancı alıcının hukuki durumu ile taşınmazın edinime uygunluğu işlem öncesinde değerlendirilir.
Tapu ve Takyidat İncelemesi
Tapu kaydı, malik, haciz, ipotek, şerh, beyan ve diğer kayıtların satış işlemine etkisi incelenir.
Satıcı ve Proje Şirketi İncelemesi
Satıcının veya proje şirketinin işlem yetkisi, temsil belgeleri ve gerekli şirket kayıtları kontrol edilir.
Sözleşme Hazırlama ve İnceleme
Rezervasyon, satış veya satış vaadi sözleşmesindeki ödeme, tapu, teslim, fesih ve iade hükümleri hukuki olarak incelenir.
Ödeme ve Döviz Belgesi Kontrolü
Banka ödemeleri, satış bedeli ve Döviz Alım Belgesi sürecinin tapu işlemiyle uyumu kontrol edilir.
Tapu İşlemleri ve Hukuki Temsil
Tapu başvurusu, işlem belgeleri ve tarafların veya vekillerinin tapu müdürlüğündeki süreci yürütülür.
Uzaktan Satın Alma veya Satış
Türkiye'ye gelmeden işlem yapılması hâlinde gerekli vekâletname hazırlanır ve uygun temsil süreci koordine edilir.
Teslim ve Sonraki Hukuki İşlemler
Taşınmazın teslimi ve sözleşmeden doğan sonraki hukuki işlemler gerektiğinde takip edilir.
Süreç Nasıl İlerler?
- 01
Alıcı ve İşlem Amacının İncelenmesi
Uyruğunuz, taşınmazı satın alma veya satma amacınız ve varsa vatandaşlık ya da ikamet bağlantısı değerlendirilir.
- 02
Taşınmaz ve Tapu İncelemesi
Tapu kaydı, malik ve taşınmaz üzerindeki hukuki kayıtlar incelenir.
- 03
Satıcı ve Sözleşme Kontrolü
Satıcının işlem yetkisi ve varsa rezervasyon veya satış sözleşmesi değerlendirilir.
- 04
Ödeme ve Belge Planı
Ödeme sırası, banka belgeleri, Döviz Alım Belgesi ve tapu için gerekli diğer belgeler planlanır.
- 05
Tapu Başvurusu ve Devir
Tapu işlemleri hazırlanır ve taraflar veya vekilleriyle birlikte devir süreci yürütülür.
- 06
Teslim
Taşınmazın fiilî teslimi ve sözleşmedeki teslim yükümlülükleri gerektiğinde kontrol edilir.
- 07
Sonraki İşlemler
Vatandaşlık, ikamet, banka, abonelik veya uyuşmazlık gibi bağlantılı işlemler varsa ilgili hizmetlere yönlendirme yapılır.
Türkiye'ye Gelmeden Taşınmaz Almak veya Satmak mı İstiyorsunuz?
Taşınmaz alım veya satış işlemleri, vekâletnamenin kapsamı ve kullanılacağı kurumların şartları uygun olduğu ölçüde Türkiye'ye gelmeden vekâleten yürütülebilir.
Uzaktan Gayrimenkul ve Vekâletname İşlemlerini İnceleyin
Gayrimenkul İşleminizde Uyuşmazlık mı Var?
Satış sözleşmesi, tapu devri, teslim, ayıp, gecikme, fesih, iade veya taşınmazla bağlantılı başka bir uyuşmazlık bulunması hâlinde uygulanabilecek ihtar, dava ve diğer hukuki yollar ayrıca değerlendirilir.
SSS
Sıkça Sorulan Sorular
Taşınmaz satın almadan önce hangi hukuki kontroller yapılmalıdır?
Tapu kaydı, malik, haciz, ipotek, şerh ve diğer takyidatlar; satıcının yetkisi, sözleşme, proje ve ödeme şartları işlem öncesinde incelenmelidir.
Türkiye’ye gelmeden taşınmaz satın almak veya satmak mümkün müdür?
Uygun kapsamlı vekâletname bulunması hâlinde birçok tapu, sözleşme ve bağlantılı işlem vekâleten yürütülebilir. İşlemin niteliğine göre şahsen katılım gereken aşamalar ayrıca değerlendirilir.