Immobilienkauf und -verkauf
Immobilienerwerb ausländischer Staatsangehöriger in Türkiye, rechtliche Prüfung und Grundbuchverfahren
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Türkiye durch ausländische Staatsangehörige besteht nicht allein in der Übertragung des Grundbucheintrags. Vor dem Geschäft müssen die Eignung des Ausländers zum Immobilienerwerb, der Grundbucheintrag und die Belastungen der Immobilie, die Verfügungsbefugnis des Verkäufers oder der Projektgesellschaft sowie die Verträge und Zahlungsbelege gemeinsam bewertet werden.
Der Immobilienerwerb durch ausländische natürliche Personen unterliegt den Beschränkungen, die im Grundbuchgesetz Nr. 2644 und in den einschlägigen Rechtsvorschriften vorgesehen sind. Daher ist es wichtig, vor dem Geschäft eine rechtliche Prüfung im Hinblick auf die Staatsangehörigkeit des Käufers sowie die Art und die Lage der Immobilie durchzuführen.
Die Anwaltskanzlei Canaydın erbringt Rechtsdienstleistungen in den Bereichen rechtliche Prüfung vor dem Kauf oder Verkauf, Erstellung und Prüfung von Verträgen, Kontrolle der Banküberweisungen und des Verfahrens zur Devisenkaufbescheinigung (Döviz Alım Belgesi), Übertragung des Grundbucheintrags, Vertretung durch Bevollmächtigte und Übergabe der Immobilie.
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Kontrolle des Vertrags- und Grundbuchverfahrens
Was wird bei Immobiliengeschäften ausländischer Staatsangehöriger geprüft?
01 — Eignung des Käufers zum Immobilienerwerb
Ob eine ausländische natürliche Person in Türkiye eine Immobilie erwerben kann, wird unter Berücksichtigung ihrer Staatsangehörigkeit und der gesetzlich vorgesehenen Beschränkungen beurteilt.
Die Lage und die Art der Immobilie sowie besondere Beschränkungen für den Erwerb durch Ausländer müssen vor dem Geschäft zusätzlich geprüft werden.
02 — Prüfung des Grundbucheintrags und der Belastungen
Vor dem Kauf werden die Eigentümerangaben im Grundbucheintrag und die rechtliche Beschaffenheit der Immobilie geprüft.
Ein Eintrag im Grundbuch kann das Geschäft vollständig verhindern, kann aber auch erfordern, dass der Verkauf unter bestimmten Bedingungen erfolgt. Deshalb muss die rechtliche Wirkung der Belastungen im Einzelfall beurteilt werden.
03 — Prüfung des Verkäufers oder der Projektgesellschaft
Ist der Verkäufer eine natürliche Person, werden Eigentum und Vertretungsbefugnis geprüft; ist er eine Gesellschaft, werden das Handelsregister, der aktuelle Stand der Gesellschaft sowie die Unterschrifts- und Vertretungsbefugnisse geprüft.
Wird aus einem Projekt oder einer im Bau befindlichen Immobilie gekauft, müssen die rechtliche Verbindung zwischen der Vertragspartei, also der Gesellschaft, und der Immobilie oder dem Projekt sowie die vorhandenen Projektunterlagen zusätzlich bewertet werden.
04 — Reservierungs- und Kaufverträge
Bevor eine Anzahlung oder eine Reservierungsgebühr gezahlt wird, müssen die rechtliche Natur des zu unterzeichnenden Dokuments und die Pflichten der Parteien klar bestimmt werden.
Bei Kaufverträgen oder Vorverträgen über den Verkauf von Immobilien werden insbesondere die Bestimmungen zu Kaufpreis, Zahlungsplan, Grundbuchübertragung, Übergabe, Verzug, Mängeln, Kündigung, Rückerstattung und Sicherheiten geprüft.
Bei Geschäften wie dem Vorvertrag über den Immobilienverkauf und der Vormerkung im Grundbuch sind die von den Rechtsvorschriften verlangten Formerfordernisse zusätzlich zu beachten.
05 — Banküberweisungen und Devisenkaufbescheinigung
Beim Immobilienerwerb ausländischer natürlicher Personen durch Kauf gehört die Devisenkaufbescheinigung (Döviz Alım Belgesi) zu den zwingenden Bestandteilen des Grundbuchverfahrens.
Bei der Erstellung des Zahlungsplans ist es wichtig, dass der im Vertrag vereinbarte Preis, die Banküberweisungen und der im Grundbuch erklärte Preis miteinander übereinstimmen.
Beim Immobilienerwerb zum Zweck der Einbürgerung werden zusätzlich zum normalen Verkaufsgeschäft Zahlungsbelege und weitere Unterlagen verlangt, die für die staatsangehörigkeitsrechtlichen Vorschriften spezifisch sind.
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06 — Übertragung des Grundbucheintrags
Vor dem Grundbuchantrag werden die Identitäts- und Vertretungsnachweise der Parteien, die Angaben zur Immobilie, die erforderlichen Zahlungs- und Devisenbelege sowie weitere geschäftsspezifische Unterlagen kontrolliert.
Der Ablauf des Verfahrens der Parteien oder ihrer Bevollmächtigten beim Grundbuchamt wird rechtlich begleitet. Bei Grundbuchgeschäften von Parteien, die kein Türkisch sprechen, wird zusätzlich die Notwendigkeit eines zugelassenen Dolmetschers berücksichtigt.
07 — Übergabe der Immobilie und nachfolgende Verfahren
Insbesondere bei Projektimmobilien oder neu fertiggestellten Immobilien können die tatsächliche Übergabe und die Grundbuchübertragung zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen.
Das Übergabeprotokoll, der aktuelle Zustand der Immobilie, fehlende oder mangelhafte Arbeiten und die vertraglichen Übergabepflichten werden bei Bedarf zusätzlich geprüft.
Nach der Übergabe kann in Bezug auf Versorgungsverträge, Verwaltung oder andere damit verbundene Verfahren die erforderliche rechtliche Orientierung gegeben werden.
Die Situation ausländischer Immobilienverkäufer
Ausländische Staatsangehörige, die in Türkiye Immobilien besitzen, können ihre Immobilien verkaufen. Vor dem Verkauf werden der Grundbucheintrag und die Belastungen, die Vertretungsnachweise der Parteien, der Kaufvertrag und der Ablauf der Grundbuchübertragung geprüft.
Befindet sich der ausländische Verkäufer außerhalb von Türkiye, kann geprüft werden, ob der Verkauf mit einer geeigneten Vollmacht durch einen Bevollmächtigten durchgeführt wird.
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Ist ein normaler Immobilienkauf dasselbe wie ein Kauf zum Zweck der Einbürgerung?
Nein. Der Kauf einer Immobilie in Türkiye durch eine ausländische Person zu normalen Zwecken und eine Immobilieninvestition zum Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft sind unterschiedliche rechtliche Verfahren.
Seit dem 11. Dezember 2024 wird bei Immobiliengeschäften ausländischer Staatsangehöriger ohne Erwerb der Staatsbürgerschaft in der Regel kein Immobilienbewertungsgutachten verlangt. Bei Geschäften zum Zweck der Einbürgerung gilt dagegen zur Bestätigung des Investitionsbetrags ein besonderes System aus Bewertung und Betragsfeststellungsbescheinigung (Tutar Tespit Belgesi).
Besteht ein Einbürgerungszweck, müssen die einschlägigen staatsangehörigkeitsrechtlichen Voraussetzungen vor der Auswahl der Immobilie und vor der Zahlung zusätzlich geprüft werden.
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Was prüfen wir vor dem Kauf?
- Eignung des Käufers zum Immobilienerwerb als ausländischer Staatsangehöriger
- Grundbucheintrag und tatsächlicher Eigentümer
- Pfändungen, Hypotheken, Vermerke, Erklärungen und sonstige Belastungen
- Verfügungs- und Vertretungsbefugnis des Verkäufers oder der Projektgesellschaft
- Wohnungseigentum / Wohnungsbaurecht der Immobilie und Art des Grundbucheintrags
- Reservierungs-, Kauf- oder Vorvertrag
- Zahlungsplan, Bankbelege und Verfahren zur Devisenkaufbescheinigung
- Zeitpunkt und Bedingungen der Grundbuchübertragung
- Bestimmungen zu Übergabe, Verzug, Mängeln, Kündigung und Rückerstattung
Die rechtliche Prüfung bedeutet nicht, dass der gewerbliche Marktwert der Immobilie oder die Rendite einer Investition garantiert wird. Die Bewertung bezieht sich auf die rechtlichen Risiken und die Dokumentenstruktur des Kauf- oder Verkaufsgeschäfts.
Was wir für Sie tun
Prüfung der Eignung von Käufer und Immobilie
Die rechtliche Situation des ausländischen Käufers und die Eignung der Immobilie zum Erwerb werden vor dem Geschäft bewertet.
Prüfung von Grundbuch und Belastungen
Der Grundbucheintrag, der Eigentümer sowie die Wirkung von Pfändung, Hypothek, Vermerken, Erklärungen und weiteren Einträgen auf den Verkauf werden geprüft.
Prüfung von Verkäufer und Projektgesellschaft
Die Verfügungsbefugnis des Verkäufers oder der Projektgesellschaft, die Vertretungsnachweise und die erforderlichen Gesellschaftsunterlagen werden kontrolliert.
Erstellung und Prüfung von Verträgen
Die Bestimmungen zu Zahlung, Grundbuch, Übergabe, Kündigung und Rückerstattung im Reservierungs-, Kauf- oder Vorvertrag werden rechtlich geprüft.
Kontrolle von Zahlungs- und Devisenbelegen
Die Übereinstimmung der Banküberweisungen, des Kaufpreises und des Verfahrens zur Devisenkaufbescheinigung mit dem Grundbuchverfahren wird kontrolliert.
Grundbuchverfahren und rechtliche Vertretung
Der Grundbuchantrag, die Geschäftsunterlagen und das Verfahren der Parteien oder ihrer Bevollmächtigten beim Grundbuchamt werden durchgeführt.
Kauf oder Verkauf aus der Ferne
Erfolgt das Geschäft, ohne dass Sie nach Türkiye reisen, wird die erforderliche Vollmacht vorbereitet und das passende Vertretungsverfahren koordiniert.
Übergabe und nachfolgende rechtliche Verfahren
Die Übergabe der Immobilie und die aus dem Vertrag folgenden nachfolgenden rechtlichen Verfahren werden bei Bedarf begleitet.
Wie das Verfahren abläuft
- 01
Prüfung von Käufer und Geschäftszweck
Ihre Staatsangehörigkeit, Ihr Zweck beim Kauf oder Verkauf der Immobilie sowie gegebenenfalls ein Bezug zur Einbürgerung oder zum Aufenthalt werden bewertet.
- 02
Prüfung von Immobilie und Grundbuch
Der Grundbucheintrag, der Eigentümer und die rechtlichen Einträge auf der Immobilie werden geprüft.
- 03
Kontrolle von Verkäufer und Vertrag
Die Verfügungsbefugnis des Verkäufers und gegebenenfalls der Reservierungs- oder Kaufvertrag werden bewertet.
- 04
Zahlungs- und Dokumentenplan
Die Zahlungsreihenfolge, die Bankbelege, die Devisenkaufbescheinigung und die weiteren für das Grundbuch erforderlichen Unterlagen werden geplant.
- 05
Grundbuchantrag und Übertragung
Die Grundbuchverfahren werden vorbereitet und der Übertragungsvorgang gemeinsam mit den Parteien oder ihren Bevollmächtigten durchgeführt.
- 06
Übergabe
Die tatsächliche Übergabe der Immobilie und die vertraglichen Übergabepflichten werden bei Bedarf kontrolliert.
- 07
Nachfolgende Verfahren
Bestehen damit verbundene Verfahren wie Einbürgerung, Aufenthalt, Bankgeschäfte, Versorgungsverträge oder Streitigkeiten, erfolgt eine Weiterleitung an die jeweiligen Leistungsbereiche.
Möchten Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, ohne nach Türkiye zu reisen?
Immobilienkauf- oder -verkaufsgeschäfte können, soweit der Umfang der Vollmacht und die Anforderungen der beteiligten Behörden dies zulassen, durch einen Bevollmächtigten ohne Ihre Anreise nach Türkiye durchgeführt werden.
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Gibt es bei Ihrem Immobiliengeschäft eine Streitigkeit?
Bei Streitigkeiten über den Kaufvertrag, die Grundbuchübertragung, die Übergabe, Mängel, Verzug, Kündigung, Rückerstattung oder sonstige mit der Immobilie verbundene Streitigkeiten werden die anwendbaren Mahnungen, Klagen und weiteren Rechtswege zusätzlich bewertet.
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FAQ
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Kontrollen sollten vor dem Immobilienkauf durchgeführt werden?
Grundbucheintrag, Eigentümer, Pfändungen, Hypotheken, Vermerke und sonstige Belastungen; Verfügungsbefugnis des Verkäufers, Vertrag, Projekt und Zahlungsbedingungen sollten vor dem Geschäft geprüft werden.
Ist es möglich, in Türkiye eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, ohne anzureisen?
Liegt eine Vollmacht mit geeignetem Umfang vor, können viele Grundbuch-, Vertrags- und damit verbundene Geschäfte durch einen Bevollmächtigten durchgeführt werden. Je nach Art des Geschäfts werden Phasen, die eine persönliche Anwesenheit erfordern, zusätzlich bewertet.