外国人在土耳其购买或出售不动产，并不仅限于地契（Tapu）过户。交易前，应综合评估外国人是否具备购置不动产的资格、不动产的地契记录及产权负担（takyidat）、卖方或项目公司的交易权限、合同以及付款文件。
外国自然人购置不动产，受第2644号《地契法》及相关法规所规定的限制约束。因此，就买方的国籍、不动产的性质及其所在位置，在交易前进行法律核查十分重要。
Canaydın律师事务所在以下方面提供法律服务：买卖前的法律审查、合同的起草与审查、银行付款及外汇购买证明（Döviz Alım Belgesi）流程的核查、地契过户、代理人委托办理以及不动产交付。
- 不动产法律审查
- 合同与地契流程核查
外国人房地产交易中审查哪些内容？
01 — 买方购置不动产的资格
外国自然人能否在土耳其购置不动产，须结合其国籍及法规所规定的法定限制加以评估。
不动产的所在位置、性质以及针对外国人购置的特别限制，也应在交易前另行核查。
02 — 地契记录与产权负担审查
购买前，将审查地契记录中的所有权人信息以及不动产的法律性质。
地契上的一项记载，既可能完全阻止交易，也可能要求在特定条件下进行出售。因此，产权负担的法律影响应结合具体案件加以评估。
03 — 卖方或项目公司的审查
卖方为自然人的，审查其所有权及代理权限；卖方为公司的，则审查商业登记、公司现状以及签字/代表权限。
如果是向项目或在建不动产购买，还需另行评估合同相对方公司与该不动产或项目之间的法律联系，以及现有的项目文件。
04 — 预订合同与买卖合同
在支付定金或预订款之前，应明确所签署文件的法律性质以及各方的义务。
在买卖合同或不动产买卖预约合同中，尤其会审查以下条款：售价、付款计划、地契过户、交付、延误、瑕疵、解除、退款及担保。
在不动产买卖预约及地契备注登记等事务中，还应另行考虑法规所要求的形式条件。
05 — 银行付款与外汇购买证明
外国自然人通过购买方式购置不动产时，外汇购买证明是地契手续的必要组成部分。
制定付款计划时，合同中的价款、银行付款与地契上申报的价款三者相互一致十分重要。
以入籍为目的购置不动产的，除常规买卖手续外，还需另行提供付款凭证以及入籍法规所特有的其他文件。
06 — 地契过户
在地契申请之前，将核查各方的身份与代理文件、不动产信息、必要的付款与外汇文件，以及该交易所特有的其他文件。
各方或其代理人在地契登记处（Tapu Müdürlüğü）办理手续的过程，将从法律角度予以跟进。对于不懂土耳其语的当事人，办理地契手续时还须另行考虑有资质的翻译人员的要求。
07 — 不动产交付及后续事务
特别是对于项目房产或新竣工的不动产，实际交付与地契过户可能并不在同一日期发生。
必要时，将另行审查交付记录、不动产的现状、未完成或存在瑕疵的工程，以及合同约定的交付义务。
交付之后，在水电燃气等用户登记、物业管理或其他相关事务方面，可以提供必要的法律指引。
外国不动产卖方的情况
在土耳其拥有不动产的外国人可以出售其不动产。出售前，将核查地契记录及产权负担、各方的代理文件、买卖合同以及地契过户流程。
卖方外国人不在土耳其境内的，可以考虑通过适当的授权委托书，由代理人办理出售手续。
了解更多：远程房地产与授权委托书事务
普通购置不动产与以入籍为目的的购买是一回事吗？
不是。外国人在土耳其以常规目的购买不动产，与以取得土耳其国籍为目的进行不动产投资，是不同的法律程序。
自2024年12月11日起，不涉及入籍的外国人不动产交易，一般不再要求提供不动产估价报告。而以入籍为目的的交易，则适用用于确认投资金额的专门估价及金额确认文件制度。
如有入籍目的，在选择不动产和付款之前，需要另行核查相关入籍条件。
购买前我们核查哪些内容？
- 买方作为外国人购置不动产的资格
- 地契记录与真实所有权人
- 查封、抵押、注记、声明记载及其他产权负担
- 卖方或项目公司的交易与代理权限
- 不动产的区分所有权/楼层地役权及地契性质
- 预订合同、买卖合同或买卖预约合同
- 付款计划、银行文件及外汇购买证明流程
- 地契过户的时间与条件
- 交付、延误、瑕疵、解除及退款条款
法律审查并不意味着对不动产的商业市场价值或投资回报作出保证。评估针对的是买卖交易的法律风险与文件结构。
我们为您做什么
买方与不动产适格性审查
交易前，评估外国买方的法律状况以及不动产是否适合购置。
地契与产权负担审查
审查地契记录、所有权人、查封、抵押、注记、声明记载及其他记载对出售交易的影响。
卖方与项目公司审查
核查卖方或项目公司的交易权限、代理文件以及必要的公司记录。
合同起草与审查
从法律角度审查预订合同、买卖合同或买卖预约合同中关于付款、地契、交付、解除及退款的条款。
付款与外汇文件核查
核查银行付款、售价及外汇购买证明流程与地契手续是否相符。
地契手续与法律代理
办理地契申请、交易文件，以及各方或其代理人在地契登记处的手续流程。
远程购买或出售
如无需前往土耳其即可办理交易，则准备必要的授权委托书，并协调适当的代理流程。
交付及后续法律事务
必要时，跟进不动产的交付以及基于合同产生的后续法律事务。
办理流程
- 01
买方与交易目的的审查
评估您的国籍、买入或卖出不动产的目的，以及（如有）与入籍或居留的关联。
- 02
不动产与地契审查
审查地契记录、所有权人以及不动产上的法律记载。
- 03
卖方与合同核查
评估卖方的交易权限以及（如有）预订合同或买卖合同。
- 04
付款与文件规划
规划付款顺序、银行文件、外汇购买证明以及地契所需的其他文件。
- 05
地契申请与过户
准备地契手续，并与各方或其代理人共同推进过户流程。
- 06
交付
必要时，核查不动产的实际交付及合同约定的交付义务。
- 07
后续事务
如涉及入籍、居留、银行、水电燃气用户登记或争议等相关事务，则转介至相应服务。
您是否希望无需前往土耳其即可买入或卖出不动产？
不动产买卖交易，在授权委托书的范围及使用该文件的各机构的条件允许的限度内，可以无需前往土耳其，由代理人办理。
了解更多：远程房地产与授权委托书事务
常见问题
常见问题
购买不动产之前应进行哪些法律核查？
交易前应审查地契记录、所有权人、查封、抵押、注记及其他产权负担，以及卖方的权限、合同、项目和付款条件。
无需前往土耳其能否买卖不动产？
可以。在持有范围适当的授权委托书的情况下，许多地契、合同及相关事务可由代理人办理；根据交易性质，需要本人亲自到场的环节将另行评估。