房地产销售增值税豁免

在哪些条件下可能适用增值税豁免？

对外国籍自然人而言，仅具有外国国籍并不足够。还须依据《所得税法》中的定居规则，另行评估买方是否被视为在土耳其定居。

因此，买方在土耳其的居留、工作、停留时间及现有记录，应在交易前就豁免适格性进行审查。

该豁免可适用于作为住宅或营业场所建造并具备法规所要求条件的不动产的交付。

不动产的建筑与地契性质、交付状况，以及其是否具备豁免范围内的住宅或营业场所属性，应在交易前核查。

增值税豁免的基本条件之一，是住宅或营业场所属于首次交付范围。

建造住宅或营业场所的纳税人所作的首次交付，可被评估为属于豁免范围。不动产自建造人或公司处购入后再次转售的，后续出售原则上不视为首次交付。

因此，尤其是自项目公司、开发商或其他卖方处购买时，应审查销售链的法律及税务性质。

要适用豁免，销售价款须按法规规定的方式以外汇汇入土耳其并支付给卖方。

根据《增值税一般适用公告》（KDV Genel Uygulama Tebliği），销售价款至少百分之五十须在销售发票开具日之前、其余部分最迟在一年内，由买方以外汇汇入土耳其并支付给卖方。

付款计划应与合同、发票、银行转账以及不动产交付／地契流程相互一致，这一点很重要。

价款自境外汇入土耳其并已支付给卖方，须以适当文件予以证明。

银行转账、付款凭证，以及视交易性质而定的其他证明外汇已汇入土耳其的文件，将与销售档案一并审查。

自境外汇入的外汇虽可以土耳其里拉支付给卖方，但外汇来源及付款链条须有文件可追溯。

增值税豁免的适用，并非仅凭买方申请即可完成的事项。卖方的发票与税务处理、银行付款文件以及不动产的地契流程，须相互一致地推进。

律师事务所审查买方和不动产的法律状况、合同及付款文件。税款计算、申报、增值税退税及会计事务，则由独立的财务顾问或税务顾问办理。

依增值税豁免取得的住宅或营业场所如在三年内被处分，未按时征收的增值税须连同法规规定的利息，在地契手续之前缴纳。

因此，如计划在短期内出售依豁免取得的不动产，应在出售前另行评估增值税方面产生的后果。

增值税豁免适用于所有外国人吗？

不适用。仅具有外国国籍并不足以享受增值税豁免。

买方是否被视为在土耳其定居、不动产是否属于首次交付、价款是否以外汇汇入土耳其以及法规要求的其他条件，须综合评估。

尤其对于长期在土耳其生活、工作或已有居留记录的外国人，应另行审查买方在税法上的定居身份。

二手不动产适用增值税豁免吗？

《增值税法》第13/i条的豁免针对的是住宅或营业场所的首次交付。

如不动产此前已由建造的纳税人交付，之后再次出售，则后续出售就该豁免而言不被视为首次交付。

因此，不动产的销售历史以及卖方以何种法律身份转让该不动产，应在交易前核查。

增值税豁免与以入籍为目的购买房地产是一回事吗？

不是。增值税豁免是一项税收规定；而购房入籍土耳其则适用另行的投资及入籍条件。

如同一不动产既拟用于入籍，又拟享受增值税豁免，则两项规定的条件应各自独立核查。

了解更多：购房入籍土耳其

交易前我们核查哪些事项？

在该审查范围内，按个案取得或协调所需的出入境记录、移民管理局及税务机关的函件，以及外国文件的海牙认证（Apostille）和翻译手续。税款计算、申报、退税及会计实务，由独立的财务顾问或税务顾问办理。

办理流程

如在未满足增值税豁免条件的情况下已办理交易

如在不满足豁免条件的情况下适用了增值税豁免，则可能产生未按时征收的税款及与之相关的财务后果。

因此，在销售或地契过户完成之前，依文件核查买方身份、首次交付及外汇付款条件很重要。