Taşınmaz Satışında KDV İstisnası

KDV İstisnası Hangi Şartlarda Gündeme Gelebilir?

Yabancı uyruklu gerçek kişiler bakımından yalnızca yabancı vatandaşlığa sahip olmak yeterli değildir. Alıcının, Gelir Vergisi Kanunundaki yerleşiklik kuralları çerçevesinde Türkiye'de yerleşmiş sayılıp sayılmadığı ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle alıcının Türkiye'deki ikamet, çalışma, bulunma süresi ve mevcut kayıtları, istisnaya uygunluk bakımından işlem öncesinde incelenmelidir.

İstisna, konut veya iş yeri olarak inşa edilen ve mevzuatta aranan şartları taşıyan taşınmazların tesliminde uygulanabilir.

Taşınmazın yapı ve tapu niteliği, teslim durumu ve istisna kapsamındaki konut veya iş yeri vasfını taşıyıp taşımadığı işlem öncesinde kontrol edilmelidir.

KDV istisnasının temel şartlarından biri, konut veya iş yerinin ilk teslim kapsamında olmasıdır.

Konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yaptığı ilk teslim istisna kapsamında değerlendirilebilir. Taşınmazın inşa eden kişiden veya şirketten satın alındıktan sonra yeniden satılması hâlinde, sonraki satış kural olarak ilk teslim sayılmaz.

Bu nedenle özellikle proje şirketinden, geliştiriciden veya başka bir satıcıdan yapılan alımlarda satış zincirinin hukuki ve vergisel niteliği incelenmelidir.

İstisnanın uygulanabilmesi için satış bedelinin mevzuatta öngörülen şekilde döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi ve satıcıya ödenmesi gerekir.

KDV Genel Uygulama Tebliğine göre satış bedelinin en az yüzde ellisinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının ise en geç bir yıl içinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir.

Ödeme planının sözleşme, fatura, banka transferleri ve taşınmaz teslim/tapu süreciyle uyumlu şekilde kurgulanması önemlidir.

Bedelin yurt dışından Türkiye'ye getirildiğinin ve satıcıya ödendiğinin uygun belgelerle tevsik edilmesi gerekir.

Banka transferleri, ödeme dekontları ve işlemin niteliğine göre dövizin Türkiye'ye getirildiğini gösteren diğer belgeler satış dosyasıyla birlikte incelenir.

Yurt dışından getirilen dövizin satıcıya Türk lirası olarak ödenmesi mümkün olmakla birlikte, döviz kaynağının ve ödeme zincirinin belgeyle izlenebilir olması gerekir.

KDV istisnasının uygulanması yalnızca alıcının talebiyle tamamlanan bir işlem değildir. Satıcının fatura ve vergi uygulaması, banka ödeme belgeleri ve taşınmazın tapu süreci birbiriyle uyumlu yürütülmelidir.

Hukuk bürosu; alıcı ve taşınmazın hukuki durumunu, sözleşmeleri ve ödeme belgelerini inceler. Vergi hesaplama, beyanname, KDV iadesi ve muhasebe işlemleri ise bağımsız mali müşavir veya vergi danışmanı tarafından yürütülür.

KDV istisnası kapsamında alınan konut veya iş yerinin üç yıl içinde elden çıkarılması hâlinde, zamanında tahsil edilmeyen KDV'nin mevzuatta öngörülen faizle birlikte tapu işleminden önce ödenmesi gerekir.

Bu nedenle istisnadan yararlanılarak edinilen taşınmazın kısa süre içinde satılması planlanıyorsa, satış öncesinde KDV yönünden doğacak sonuçların ayrıca değerlendirilmesi önemlidir.

KDV İstisnası Her Yabancıya Uygulanır mı?

Hayır. Yabancı uyruklu olmak tek başına KDV istisnasından yararlanmak için yeterli değildir.

Alıcının Türkiye'de yerleşmiş sayılıp sayılmadığı, taşınmazın ilk teslim niteliği, bedelin döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi ve mevzuatta aranan diğer şartlar birlikte değerlendirilir.

Özellikle Türkiye'de uzun süredir yaşayan, çalışan veya ikamet kaydı bulunan yabancılar bakımından alıcının vergi mevzuatındaki yerleşiklik statüsü ayrıca incelenmelidir.

İkinci El Taşınmazlarda KDV İstisnası Uygulanır mı?

KDV Kanununun 13/i maddesindeki istisna, konut veya iş yerinin ilk teslimine yöneliktir.

Taşınmazın daha önce inşa eden mükellef tarafından teslim edilmiş olması ve sonradan yeniden satışa konu edilmesi hâlinde, sonraki satış bu istisna bakımından ilk teslim olarak değerlendirilmez.

Bu nedenle taşınmazın satış geçmişi ve satıcının taşınmazı hangi hukuki sıfatla devrettiği işlem öncesinde kontrol edilmelidir.

KDV İstisnası ile Vatandaşlık Amaçlı Gayrimenkul Alımı Aynı Şey midir?

Hayır. KDV istisnası bir vergi düzenlemesidir; gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığı ise ayrı yatırım ve vatandaşlık şartlarına tabidir.

Aynı taşınmaz hem vatandaşlık amacıyla alınacak hem de KDV istisnasından yararlanılması planlanacaksa, iki düzenlemenin şartları birbirinden bağımsız olarak kontrol edilmelidir.

Gayrimenkul Yoluyla Türk Vatandaşlığını İnceleyin

İşlem Öncesinde Neleri Kontrol Ediyoruz?

Bu inceleme kapsamında gerekli görülen giriş-çıkış kayıtları, Göç İdaresi ve vergi idaresi yazıları ile yabancı belgelerin apostil/tercüme işlemleri de dosya bazında temin edilir veya koordine edilir. Vergi hesaplama, beyan, iade ve muhasebe uygulamaları bağımsız mali müşavir veya vergi danışmanı tarafından yürütülür.

Süreç Nasıl İlerler?

KDV İstisnası Şartları Sağlanmadan İşlem Yapılmışsa

İstisna şartları sağlanmadığı hâlde KDV istisnası uygulanmışsa, zamanında tahsil edilmeyen vergi ve buna bağlı mali sonuçlar gündeme gelebilir.

Bu nedenle satış veya tapu devri tamamlanmadan önce alıcı statüsü, ilk teslim ve döviz ödeme şartlarının belge üzerinden kontrol edilmesi önemlidir.