Mehrwertsteuerbefreiung beim Immobilienverkauf

Unter welchen Voraussetzungen kommt die Mehrwertsteuerbefreiung in Betracht?

Bei ausländischen natürlichen Personen genügt es nicht, allein eine ausländische Staatsangehörigkeit zu besitzen. Es wird gesondert bewertet, ob der Käufer nach den Ansässigkeitsregeln des Einkommensteuergesetzes als in Türkiye ansässig gilt.

Daher müssen Aufenthalt, Beschäftigung, Aufenthaltsdauer und bestehende Registrierungen des Käufers in Türkiye im Hinblick auf die Eignung für die Befreiung vor dem Geschäft geprüft werden.

Die Befreiung kann bei der Lieferung von Immobilien angewendet werden, die als Wohnung oder Gewerbeeinheit errichtet wurden und die in den Vorschriften verlangten Voraussetzungen erfüllen.

Bauart und Grundbuchstatus der Immobilie, der Lieferstand und die Frage, ob sie die Eigenschaft einer Wohnung oder Gewerbeeinheit im Anwendungsbereich der Befreiung besitzt, müssen vor dem Geschäft geprüft werden.

Eine der Grundvoraussetzungen der Mehrwertsteuerbefreiung ist, dass die Lieferung der Wohnung oder Gewerbeeinheit eine Erstlieferung ist.

Die Erstlieferung durch den Steuerpflichtigen, der die Wohnung oder Gewerbeeinheit errichtet hat, kann im Anwendungsbereich der Befreiung bewertet werden. Wird die Immobilie vom Errichter oder von dem errichtenden Unternehmen erworben und anschließend weiterverkauft, gilt der spätere Verkauf grundsätzlich nicht als Erstlieferung.

Daher muss insbesondere bei Käufen vom Projektunternehmen, vom Bauträger oder von einem anderen Verkäufer die rechtliche und steuerliche Art der Verkaufskette geprüft werden.

Damit die Befreiung angewendet werden kann, muss der Kaufpreis in der in den Vorschriften vorgesehenen Weise in Devisen nach Türkiye eingeführt und an den Verkäufer gezahlt werden.

Nach dem Allgemeinen Mehrwertsteuer-Anwendungsrundschreiben (KDV Genel Uygulama Tebliği) müssen mindestens 50 % des Kaufpreises vor dem Datum der Ausstellung der Rechnung über den Verkauf, der Restbetrag spätestens innerhalb eines Jahres vom Käufer in Devisen nach Türkiye eingeführt und an den Verkäufer gezahlt werden.

Wichtig ist, dass der Zahlungsplan so gestaltet wird, dass er mit Vertrag, Rechnung, Banküberweisungen und dem Verfahren der Übergabe der Immobilie bzw. des Grundbuchs übereinstimmt.

Dass der Kaufpreis aus dem Ausland nach Türkiye eingeführt und an den Verkäufer gezahlt wurde, muss durch geeignete Belege nachgewiesen werden.

Banküberweisungen, Zahlungsbelege und je nach Art des Geschäfts weitere Unterlagen, die die Einfuhr der Devisen nach Türkiye zeigen, werden gemeinsam mit der Verkaufsakte geprüft.

Die aus dem Ausland eingeführten Devisen können dem Verkäufer zwar in türkischer Lira gezahlt werden, die Herkunft der Devisen und die Zahlungskette müssen jedoch durch Belege nachvollziehbar sein.

Die Anwendung der Mehrwertsteuerbefreiung ist kein Vorgang, der allein auf Antrag des Käufers abgeschlossen wird. Rechnungsstellung und Steuerbehandlung des Verkäufers, die Bankzahlungsbelege und das Grundbuchverfahren der Immobilie müssen aufeinander abgestimmt durchgeführt werden.

Die Kanzlei prüft die rechtliche Situation von Käufer und Immobilie, die Verträge und die Zahlungsbelege. Steuerberechnung, Steuererklärung, Mehrwertsteuererstattung und Buchhaltungsvorgänge werden dagegen vom unabhängigen Finanzberater oder Steuerberater durchgeführt.

Wird eine im Rahmen der Mehrwertsteuerbefreiung erworbene Wohnung oder Gewerbeeinheit innerhalb von drei Jahren veräußert, muss die nicht rechtzeitig erhobene Mehrwertsteuer zusammen mit den in den Vorschriften vorgesehenen Zinsen vor der Grundbuchübertragung gezahlt werden.

Ist daher geplant, eine unter Inanspruchnahme der Befreiung erworbene Immobilie innerhalb kurzer Zeit zu verkaufen, ist es wichtig, die mehrwertsteuerlichen Folgen vor dem Verkauf gesondert zu bewerten.

Gilt die Mehrwertsteuerbefreiung für jeden Ausländer?

Nein. Die ausländische Staatsangehörigkeit allein genügt nicht, um die Mehrwertsteuerbefreiung in Anspruch zu nehmen.

Ob der Käufer als in Türkiye ansässig gilt, ob die Immobilie eine Erstlieferung darstellt, ob der Kaufpreis in Devisen nach Türkiye eingeführt wird und ob die weiteren in den Vorschriften verlangten Voraussetzungen erfüllt sind, wird gemeinsam bewertet.

Insbesondere bei Ausländern, die seit langer Zeit in Türkiye leben, arbeiten oder dort einen Aufenthaltseintrag haben, muss der Ansässigkeitsstatus des Käufers nach dem Steuerrecht gesondert geprüft werden.

Gilt die Mehrwertsteuerbefreiung auch bei gebrauchten Immobilien?

Die Befreiung nach Artikel 13/i des Mehrwertsteuergesetzes bezieht sich auf die Erstlieferung einer Wohnung oder Gewerbeeinheit.

Wurde die Immobilie zuvor vom errichtenden Steuerpflichtigen geliefert und wird sie später erneut verkauft, wird der spätere Verkauf im Hinblick auf diese Befreiung nicht als Erstlieferung bewertet.

Daher müssen die Verkaufshistorie der Immobilie und die Frage, in welcher rechtlichen Eigenschaft der Verkäufer die Immobilie übertragen hat, vor dem Geschäft geprüft werden.

Sind Mehrwertsteuerbefreiung und Immobilienerwerb zum Zweck der Einbürgerung dasselbe?

Nein. Die Mehrwertsteuerbefreiung ist eine steuerrechtliche Regelung; die Türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilienerwerb unterliegt dagegen gesonderten Investitions- und Einbürgerungsvoraussetzungen.

Soll dieselbe Immobilie sowohl zum Zweck der Einbürgerung erworben als auch die Mehrwertsteuerbefreiung in Anspruch genommen werden, müssen die Voraussetzungen der beiden Regelungen unabhängig voneinander geprüft werden.

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Was prüfen wir vor dem Geschäft?

Im Rahmen dieser Prüfung werden die als erforderlich erachteten Ein- und Ausreiseregister, die Schreiben der Migrationsbehörde und der Steuerverwaltung sowie die Apostille-/Übersetzungsverfahren für ausländische Unterlagen ebenfalls je nach Akte beschafft oder koordiniert. Steuerberechnung, Steuererklärung, Erstattung und buchhalterische Anwendungen werden vom unabhängigen Finanzberater oder Steuerberater durchgeführt.

Wie das Verfahren abläuft

Wenn das Geschäft ohne Erfüllung der Voraussetzungen der Mehrwertsteuerbefreiung abgewickelt wurde

Wurde die Mehrwertsteuerbefreiung angewendet, obwohl die Voraussetzungen der Befreiung nicht erfüllt waren, können die nicht rechtzeitig erhobene Steuer und damit verbundene finanzielle Folgen aktuell werden.

Daher ist es wichtig, den Status des Käufers, die Erstlieferung und die Voraussetzungen der Devisenzahlung anhand von Belegen zu prüfen, bevor der Verkauf oder die Grundbuchübertragung abgeschlossen wird.