Räumung eines nicht zahlenden Mieters: Vollstreckungsverfahren nach Muster Nr. 13 und Klageverfahren

Muster Nr. 13: Vollstreckungsverfahren und Räumungsklage gegen einen nicht zahlenden Mieter

Eines der häufigsten Probleme von Vermietern in Mietverhältnissen ist, dass der Mieter die Miete nicht rechtzeitig oder gar nicht zahlt. Das Türkische Obligationengesetz (TBK) und das Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetz (İİK) sehen schnelle und wirksame Methoden vor, um Eigentümer vor zahlungsunwilligen Mietern zu schützen. Die gängigste und praktischste dieser Methoden ist das Vollstreckungsverfahren mit Räumungsantrag nach Muster Nr. 13 sowie, falls dieses Verfahren nicht zum Ergebnis führt, die anschließend einzuleitende Räumungsklage. In diesem Beitrag untersuchen wir ausführlich die rechtlichen Schritte, die zur Einziehung der Mietforderung und zur Räumung des Mieters einzuhalten sind.

Was ist das Vollstreckungsverfahren nach Muster Nr. 13?

Das Muster Nr. 13 ist im Volksmund als „Vollstreckungsverfahren mit Räumungsantrag“ bekannt, in Artikel 269 ff. des Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetzes geregelt und ein besonderes Verfahren der Zwangsvollstreckung ohne vorheriges Urteil, bei dem Pfändung und Räumung gleichzeitig beantragt werden. In einem solchen Verfahren beantragt der Eigentümer sowohl die Einziehung der unbezahlten Miete im Wege der Pfändung als auch die Räumung des Mieters aus dem Mietobjekt, falls die Zahlung nicht innerhalb der gesetzten Frist erfolgt. Der größte Vorteil dieser Methode besteht darin, dass ein Räumungsbeschluss über die Vollstreckungsgerichte in Zivilsachen (İcra Hukuk Mahkemeleri) wesentlich schneller erlangt werden kann, ohne die langwierigen Verfahren der allgemeinen Gerichte abzuwarten.

Ist vor dem Muster Nr. 13 eine Mahnung zwingend?

Eine der Fragen, die Vermieter am meisten verwirren, ist, ob vor Beginn des Vollstreckungsverfahrens zwingend eine Mahnung über den Notar versandt werden muss. Im Vollstreckungsverfahren nach Muster Nr. 13 besteht keine Pflicht, vorab eine Mahnung zu versenden; der über das Vollstreckungsamt zugestellte Zahlungsbefehl ersetzt rechtlich die Mahnung. Daher ist es die praktischste Methode, das Verfahren ohne Notarkosten und ohne Zeitverlust unmittelbar über das Vollstreckungsamt einzuleiten.

Ablauf des Vollstreckungsverfahrens und gesetzliche Fristen (7- und 30-Tage-Regel)

Infolge des über das Vollstreckungsamt eingeleiteten Verfahrens wird dem Mieter ein „Zahlungsbefehl“ zugestellt. In diesem Zahlungsbefehl, der bei Wohnraum- und geschlossenen Geschäftsraummieten zugestellt wird, werden dem Mieter zwei wichtige gesetzliche Fristen gesetzt:

• Widerspruchsfrist (7 Tage): Nach Artikel 269 des Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetzes kann der Mieter innerhalb von 7 Tagen ab Zustellung des Zahlungsbefehls Widerspruch gegen die Schuld, die Zinsen oder den Mietvertrag einlegen. Wird Widerspruch eingelegt, wird das Vollstreckungsverfahren gestoppt.
• Zahlungsfrist (30 Tage): Legt der Mieter keinen Widerspruch gegen das Verfahren ein oder auch dann, wenn er Widerspruch einlegt (unbeschadet der zur Beseitigung des Widerspruchs zu erhebenden Klage), ist er gemäß Artikel 315 des Türkischen Obligationengesetzes unter Bezugnahme auf Artikel 269 des Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetzes verpflichtet, die dem Verfahren zugrunde liegende Mietschuld einschließlich aller Nebenkosten (Zinsen, Auslagen usw.) innerhalb von 30 Tagen ab dem Zustellungsdatum zu zahlen.

Mögliche Schritte des Mieters und Art der Vereinbarung

Wie das Verfahren weiterläuft, hängt von der Reaktion des Mieters auf den Zahlungsbefehl und von der Form des Mietvertrags ab:

• Zahlt der Mieter seine Schuld innerhalb von 30 Tagen: Da kein Zahlungsverzug vorliegt, kann keine Räumungsklage erhoben werden. Dieser Umstand gibt dem Vermieter jedoch das Recht, dies als erste Warnung für eine „Räumungsklage wegen zweier berechtigter Warnungen“ zu verwenden.
• Legt der Mieter innerhalb von 7 Tagen Widerspruch ein: Das Verfahren stoppt. An diesem Punkt kommt es darauf an, ob die Vereinbarung schriftlich oder mündlich getroffen wurde:
• Besteht ein schriftlicher Mietvertrag: Bestreitet der Mieter die Unterschrift nicht, kann der Eigentümer nach Artikel 269/c des Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetzes beim Vollstreckungsgericht in Zivilsachen die rasch zum Abschluss kommende Klage auf „Beseitigung des Widerspruchs und Räumung“ erheben.
• Besteht eine mündliche Vereinbarung (oder wurde die Unterschrift bestritten): Da die Zuständigkeit des Vollstreckungsgerichts begrenzt ist, kann es keine Zeugen anhören. Der Vermieter muss die Klage auf „Aufhebung des Widerspruchs und Räumung“, ein längeres Verfahren, beim Friedensgericht in Zivilsachen (Sulh Hukuk Mahkemesi) erheben.
• Legt der Mieter keinen Widerspruch ein und zahlt nicht innerhalb von 30 Tagen: Das Vollstreckungsverfahren wird rechtskräftig; der Vermieter erwirbt nach Artikel 269/a des Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetzes das Recht, unmittelbar Räumungsklage zu erheben.

Die Falle der „Teilzahlung“ des Mieters: Verhindert eine unvollständige Zahlung die Räumung?

In der Praxis begegnet man häufig der Situation, dass der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nur die Hauptmiete zahlt und die aufgelaufenen Zinsen, die Vollstreckungskosten oder das Anwaltshonorar nicht zahlt. Die Entscheidungen des Obersten Gerichts sind in dieser Frage äußerst klar: Um der Räumung zu entgehen, ist der Mieter verpflichtet, alle im Zahlungsbefehl genannten Beträge vollständig zu zahlen. Selbst wenn die Hauptmiete innerhalb der 30-Tage-Frist gezahlt wird, beseitigt auch nur 1 TL zu wenig gezahlte Vollstreckungskosten oder Zinsen den Zahlungsverzug nicht und gibt dem Vermieter das Recht, beim Vollstreckungsgericht Räumungsklage zu erheben.

Räumungsklage beim Vollstreckungsgericht in Zivilsachen

Zahlt der Mieter seine Schuld trotz Ablaufs der 30-tägigen Zahlungsfrist nicht vollständig, kann der Eigentümer das Vollstreckungsgericht anrufen und die Räumung des Mieters beantragen.

• Frist zur Klageerhebung: Nach Artikel 269/a des Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetzes muss die Räumungsklage innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist erhoben werden. Diese Frist ist eine Verjährungsfrist (Frist des Rechtsverlusts).
• Ausnahme von der Mediation: Obwohl die Mediation in Mietstreitigkeiten seit dem 1. September 2023 verpflichtend geworden ist, unterliegen die im Wege von Vollstreckungsverfahren eingeleiteten (Muster 13) und beim Vollstreckungsgericht in Zivilsachen erhobenen Klagen auf Beseitigung des Widerspruchs und Räumung nicht dem Mediationserfordernis. Der Eigentümer kann unmittelbar Klage erheben (Verfahren beim Friedensgericht in Zivilsachen unterliegen jedoch der Mediation).
• Verhandlung und Entscheidung: Das Gericht nimmt eine förmliche Prüfung vor, kontrolliert, ob der Zahlungsbefehl ordnungsgemäß zugestellt wurde und ob die Zahlung vollständig innerhalb der bestimmten Frist erfolgt ist, und erlässt den Räumungsbeschluss.

Wie lange dauert das Räumungsverfahren durchschnittlich?

Die Dauer des Verfahrens variiert je nachdem, ob der Mieter Widerspruch einlegt, und nach der Arbeitsbelastung der Gerichte; die durchschnittliche Dauer ist wie folgt:

• Einleitung des Vollstreckungsverfahrens und Zustellungsverfahren: 1-3 Wochen
• Abwarten der gesetzlichen Zahlungsfrist: 30 Tage
• Klageverfahren beim Vollstreckungsgericht in Zivilsachen: 3-6 Monate
• Vollzug der Entscheidung und tatsächliche Räumung: 1-2 Monate

Werden keine Verfahrensfehler gemacht, kann die Räumung durchschnittlich innerhalb von 5-8 Monaten abgeschlossen werden.

Vollzug der Entscheidung und tatsächliche Räumung

Nachdem das Gericht den Räumungsbeschluss erlassen hat, beginnt die Phase der Zwangsräumung, wenn der Mieter das Mietobjekt nicht sofort räumt. Nachdem der Räumungsbeschluss dem Vollstreckungsamt übermittelt wurde, wird dem Mieter ein Vollstreckungsbefehl zugestellt. Nach Ablauf der gesetzlichen Frist ab Zustellung der Entscheidung wird das Mietobjekt in Begleitung von Vollstreckungsbeamten (gegebenenfalls auch unter Hinzuziehung eines Schlüsseldienstes und der Polizeikräfte) tatsächlich geräumt und dem Eigentümer übergeben.

Fazit

Das nach Artikel 269 des Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetzes gegen den nicht zahlenden Mieter eingeleitete Vollstreckungsverfahren nach Muster Nr. 13 ist eines der wirksamsten Instrumente, die das Gesetz den Eigentümern bietet. Dieses Verfahren unterliegt jedoch strengen Formvorschriften, etwa der Einhaltung des Zustellungsrechts, der genauen Verfolgung der Fristen und der Anrufung des richtigen Gerichts mit den richtigen Anträgen. Schon der kleinste Verfahrensfehler kann zu Zeitverlusten von mehreren Monaten führen. Wird das Verfahren von Anfang bis Ende durch einen fachkundigen Rechtsanwalt geführt, lässt sich ein Rechtsverlust vermeiden.