نمونہ نمبر: 13 کرایہ ادا نہ کرنے والے کرایہ دار کے لیے نفاذی کارروائی اور بے دخلی کا مقدمہ
کرایہ داری کے تعلقات میں مالکانِ مکان (کرایہ پر دینے والوں) کو سب سے زیادہ پیش آنے والے مسائل میں سے ایک کرایہ دار کا کرایہ بروقت یا بالکل ادا نہ کرنا ہے۔ ترک قانونِ ذمہ داریات (TBK) اور قانونِ نفاذ و دیوالیہ پن (İİK) مالکِ جائیداد کو کرایہ ادا نہ کرنے والے کرایہ دار کے مقابلے میں تحفظ دینے کے لیے تیز اور مؤثر طریقے فراہم کرتے ہیں۔ ان طریقوں میں سب سے عام اور عملی طریقہ نمونہ نمبر 13 کے ذریعے بے دخلی کے مطالبے کے ساتھ نفاذی کارروائی ہے، اور اس کارروائی کے نتیجہ خیز نہ ہونے کی صورت میں شروع کیا جانے والا بے دخلی کے مقدمے کا عمل ہے۔ اس تحریر میں ہم کرایہ کی واجب رقم کی وصولی اور کرایہ دار کی بے دخلی کے لیے اختیار کیے جانے والے قانونی مراحل کا تفصیل سے جائزہ لیں گے۔
نمونہ نمبر 13 کے تحت نفاذی طریقۂ کار کیا ہے؟
نمونہ نمبر 13، جو عام زبان میں «بے دخلی کے مطالبے کے ساتھ نفاذی کارروائی» کے نام سے جانا جاتا ہے، قانونِ نفاذ و دیوالیہ پن کی دفعہ 269 اور اس کے بعد کی دفعات میں منضبط ہے، اور یہ فیصلہ صادر ہوئے بغیر نفاذی کارروائی کا ایک خاص طریقہ ہے جس میں قرقی اور بے دخلی ایک ہی وقت میں طلب کی جاتی ہیں۔ اس قسم کی کارروائی میں مالکِ جائیداد واجب الادا کرایہ کی قرقی کے ذریعے وصولی اور ساتھ ہی دی گئی قانونی مدت کے اندر ادائیگی نہ ہونے کی صورت میں کرایہ دار کی جائیداد سے بے دخلی دونوں کا مطالبہ کرتا ہے۔ اس طریقے کا سب سے بڑا فائدہ یہ ہے کہ یہ طویل عرصے تک چلنے والے عمومی عدالتی عمل کا انتظار کیے بغیر، نفاذی دیوانی عدالتوں کے ذریعے کہیں زیادہ تیزی سے بے دخلی کا حکم حاصل کرنے کا موقع دیتا ہے۔
کیا نمونہ 13 سے پہلے انتباہی خط بھیجنا لازمی ہے؟
مالکانِ مکان کو سب سے زیادہ الجھن میں ڈالنے والے معاملات میں سے ایک یہ ہے کہ نفاذی کارروائی شروع کرنے سے پہلے نوٹری کے ذریعے انتباہی خط بھیجنا لازمی ہے یا نہیں۔ نمونہ نمبر 13 کی نفاذی کارروائی میں پیشگی انتباہی خط بھیجنے کی کوئی لازمی شرط نہیں ہے؛ نفاذ دفتر کے ذریعے بھیجا جانے والا ادائیگی کا حکم قانونی طور پر انتباہی خط کی جگہ لے لیتا ہے۔ اس لیے نوٹری کے اخراجات اٹھائے بغیر اور وقت ضائع کیے بغیر عمل کو براہِ راست نفاذ دفتر کے ذریعے شروع کرنا سب سے عملی طریقہ ہے۔
نفاذی کارروائی کا عمل اور قانونی مدتیں (7 اور 30 دن کا قاعدہ)
نفاذ دفتر کے ذریعے شروع کی گئی کارروائی کے نتیجے میں کرایہ دار کو ایک «ادائیگی کا حکم» بھیجا جاتا ہے۔ رہائشی اور بند کاروباری جگہوں کے کرایوں کے لیے بھیجے جانے والے اس ادائیگی کے حکم میں کرایہ دار کو دو اہم قانونی مدتیں دی جاتی ہیں:
- اعتراض کی مدت (7 دن): قانونِ نفاذ و دیوالیہ پن کی دفعہ 269 کے مطابق، کرایہ دار ادائیگی کا حکم موصول ہونے کی تاریخ سے 7 دن کے اندر قرض، سود یا کرایہ کے معاہدے پر اعتراض کر سکتا ہے۔ اعتراض کی صورت میں نفاذی کارروائی روک دی جاتی ہے۔
- ادائیگی کی مدت (30 دن): اگر کرایہ دار مذکورہ کارروائی پر اعتراض نہ کرے یا اعتراض کرے بھی (اعتراض کے ہٹانے کے لیے دائر ہونے والے مقدمے پر اثر انداز ہوئے بغیر)، تو قانونِ نفاذ و دیوالیہ پن کی دفعہ 269 کا حوالہ دیتے ہوئے ترک قانونِ ذمہ داریات کی دفعہ 315 کے مطابق، وہ اطلاع کی تاریخ سے 30 دن کے اندر کارروائی کے موضوع کرایہ کے قرض کو تمام اضافی اخراجات (سود، مصارف وغیرہ) کے ساتھ ادا کرنے کا پابند ہے۔
کرایہ دار کے ممکنہ اقدامات اور معاہدے کی نوعیت
عمل کیسے آگے بڑھے گا، اس کا انحصار کرایہ دار کے ادائیگی کے حکم پر ردِعمل اور کرایہ کے معاہدے کی شکل پر ہے:
- اگر کرایہ دار 30 دن کے اندر قرض ادا کر دے: ادائیگی میں تاخیر (نادہندگی) نہ ہونے کی وجہ سے بے دخلی کا مقدمہ دائر نہیں کیا جا سکتا۔ تاہم یہ صورتِ حال مالکِ مکان کو «دو جائز انتباہات کی بنا پر بے دخلی کا مقدمہ» دائر کرنے کے لیے اسے پہلے انتباہ کے طور پر استعمال کرنے کا حق دیتی ہے۔
- اگر کرایہ دار 7 دن کے اندر اعتراض کرے: کارروائی رک جاتی ہے۔ اس مرحلے پر یہ بات اہمیت اختیار کر لیتی ہے کہ معاہدہ تحریری ہے یا زبانی:
- اگر تحریری کرایہ کا معاہدہ موجود ہو: اگر کرایہ دار دستخط سے انکار نہ کرے تو مالکِ جائیداد، قانونِ نفاذ و دیوالیہ پن کی دفعہ 269/c کے مطابق، نفاذی دیوانی عدالت میں جلد نتیجہ دینے والا «اعتراض کے ہٹائے جانے اور بے دخلی» کا مقدمہ دائر کر سکتا ہے۔
- اگر زبانی معاہدہ ہو (یا دستخط سے انکار کیا گیا ہو): چونکہ نفاذ عدالت کا دائرۂ اختیار محدود ہے، وہ گواہ نہیں سن سکتی۔ مالکِ مکان کو زیادہ طویل عمل والا «اعتراض کی منسوخی اور بے دخلی» کا مقدمہ صلحی دیوانی عدالت میں دائر کرنا ہو گا۔
- اگر کرایہ دار اعتراض نہ کرے اور 30 دن کے اندر ادائیگی نہ کرے: نفاذی کارروائی حتمی ہو جاتی ہے؛ مالکِ مکان قانونِ نفاذ و دیوالیہ پن کی دفعہ 269/a کے حکم کے مطابق براہِ راست بے دخلی کا مقدمہ دائر کرنے کا حق حاصل کر لیتا ہے۔
کرایہ دار کا «جزوی ادائیگی» کا جال: کیا ناکافی ادائیگی بے دخلی کو روکتی ہے؟
عملی طور پر اکثر پیش آنے والی صورتوں میں سے ایک یہ ہے کہ کرایہ دار 30 دن کی قانونی مدت کے اندر صرف اصل کرایہ ادا کرتا ہے اور واجب الادا سود، نفاذی اخراجات یا وکیل کی فیس ادا نہیں کرتا۔ اعلیٰ عدالت کے فیصلے اس بارے میں نہایت واضح ہیں: بے دخلی سے بچنے کے لیے کرایہ دار پر لازم ہے کہ وہ نفاذی حکم میں مذکور تمام رقوم مکمل طور پر ادا کرے۔ اصل کرایہ 30 دن کی مدت میں ادا کر دیا جائے تب بھی نفاذی اخراجات یا سود کی 1 ترک لیرا بھی کم ادائیگی نادہندگی کی صورتِ حال کو ختم نہیں کرتی اور مالکِ مکان کو نفاذ عدالت میں بے دخلی کا مقدمہ دائر کرنے کا حق دیتی ہے۔
نفاذی دیوانی عدالت میں بے دخلی کا مقدمہ
اگر کرایہ دار 30 دن کی ادائیگی کی مدت گزر جانے کے باوجود قرض مکمل ادا نہ کرے تو مالکِ جائیداد نفاذ عدالت سے رجوع کر کے کرایہ دار کی بے دخلی کا مطالبہ کر سکتا ہے۔
- مقدمہ دائر کرنے کی مدت کی حد: قانونِ نفاذ و دیوالیہ پن کی دفعہ 269/a کے مطابق، بے دخلی کا مقدمہ 30 دن کی ادائیگی کی مدت ختم ہونے سے 6 ماہ کے اندر دائر کیا جانا چاہیے۔ یہ مدت مرورِ زمانہ کی مدت ہے (حق ضائع ہونے کی مدت)۔
- ثالثی کا استثنا: اگرچہ 1 ستمبر 2023 سے کرایہ کے تنازعات میں ثالثی لازمی ہو گئی ہے، نفاذی کارروائیوں کے ذریعے شروع کیے گئے (نمونہ 13) اور نفاذی دیوانی عدالت میں دائر ہونے والے اعتراض کے ہٹائے جانے اور بے دخلی کے مقدمات ثالثی کی شرط کے تابع نہیں ہیں۔ مالکِ جائیداد براہِ راست مقدمہ دائر کر سکتا ہے (تاہم صلحی دیوانی عدالت کے مقدمات ثالثی کے تابع ہیں)۔
- سماعت اور فیصلہ: عدالت باضابطہ جائزہ لیتی ہے؛ یہ دیکھتی ہے کہ ادائیگی کا حکم طریقۂ کار کے مطابق مطلع کیا گیا یا نہیں اور ادائیگی مکمل طور پر مقررہ مدت کے اندر کی گئی یا نہیں، اور بے دخلی کا فیصلہ صادر کرتی ہے۔
بے دخلی کا عمل اوسطاً کتنا وقت لیتا ہے؟
کرایہ دار کے اعتراض کرنے یا نہ کرنے اور عدالتوں کے کام کے بوجھ کے لحاظ سے عمل کی طوالت مختلف ہوتی ہے، تاہم اوسط مدت درج ذیل ہے:
- نفاذی کارروائی کا آغاز اور اطلاع کا عمل: 1-3 ہفتے
- قانونی ادائیگی کی مدت کا انتظار: 30 دن
- نفاذی دیوانی عدالت میں مقدمے کا عمل: 3-6 ماہ
- فیصلے پر عملدرآمد اور حقیقی بے دخلی: 1-2 ماہ
اگر طریقۂ کار کی کوئی غلطی نہ کی جائے تو بے دخلی کی کارروائی اوسطاً 5-8 ماہ میں مکمل ہو سکتی ہے۔
فیصلے پر عملدرآمد اور حقیقی بے دخلی کا عمل
عدالت کے بے دخلی کا فیصلہ دینے کے بعد، اگر کرایہ دار جائیداد کو فوراً خالی نہ کرے تو جبری بے دخلی کا مرحلہ شروع ہوتا ہے۔ بے دخلی کا فیصلہ نفاذ دفتر کو بھیجے جانے کے بعد کرایہ دار کو ایک نفاذی حکم بھیجا جاتا ہے۔ فیصلے کی اطلاع کی تاریخ سے قانونی مدت گزرنے کے بعد، جائیداد نفاذ کے اہلکاروں کی موجودگی میں (ضرورت پڑنے پر تالہ ساز اور پولیس کی نفری سمیت) عملاً خالی کرائی جاتی ہے اور مالکِ جائیداد کے حوالے کر دی جاتی ہے۔
نتیجہ
قانونِ نفاذ و دیوالیہ پن کی دفعہ 269 کے مطابق کرایہ ادا نہ کرنے والے کرایہ دار کے خلاف شروع کی جانے والی نمونہ نمبر 13 کی نفاذی کارروائی، قانون کی جانب سے مالکانِ جائیداد کو فراہم کردہ سب سے مؤثر ذرائع میں سے ایک ہے۔ تاہم یہ عمل اطلاع کے قانون کی پابندی، مدتوں کی سخت نگرانی اور درست عدالت سے درست مطالبات کے ساتھ رجوع کرنے جیسی سخت شکلی شرائط کے تابع ہے۔ طریقۂ کار کی ذرا سی غلطی مہینوں تک جاری رہنے والے وقت کے ضیاع کا سبب بن سکتی ہے۔ عمل کو آغاز سے اختتام تک اس شعبے کے ماہر وکیل کے ذریعے چلانا حق کے ضیاع کو روکے گا۔