Образец № 13: исполнительное производство и иск о выселении в отношении неплатящего арендатора
Одна из самых частых проблем, с которыми сталкиваются арендодатели (собственники жилья) в арендных отношениях, — арендатор не платит арендную плату вовремя или не платит вовсе. Турецкий закон об обязательствах (TBK) и Закон об исполнительном производстве и банкротстве (İİK) предусматривают быстрые и эффективные способы защиты собственника от неплатящего арендатора. Наиболее распространённый и практичный из них — исполнительное производство с требованием о выселении по образцу № 13 и, если оно не дало результата, иск о выселении. В этой статье мы подробно рассмотрим правовые шаги, которые необходимо предпринять для взыскания задолженности по арендной плате и выселения арендатора.
Что такое исполнительное производство по образцу № 13?
Образец № 13, в обиходе известный как «исполнительное производство с требованием о выселении», урегулирован статьями 269 и последующими Закона об исполнительном производстве и банкротстве; это особый способ исполнительного производства без вынесения судебного решения, при котором одновременно требуются обращение взыскания на имущество и выселение. В рамках такой процедуры собственник требует как взыскания неоплаченной арендной платы путём обращения взыскания на имущество, так и выселения арендатора из помещения, если платёж не будет произведён в установленный законом срок. Главное преимущество этого способа — возможность получить решение о выселении через суды по исполнительным делам (İcra Hukuk Mahkemeleri) значительно быстрее, не дожидаясь длительных процессов в судах общей юрисдикции.
Обязательно ли направлять предупреждение до подачи по образцу № 13?
Один из вопросов, который больше всего путает арендодателей, — обязательно ли до начала исполнительного производства направлять предупреждение через нотариуса. При исполнительном производстве по образцу № 13 обязанности заранее направлять предупреждение нет; платёжный приказ, направляемый через исполнительное управление, юридически заменяет предупреждение. Поэтому самый практичный способ — начать процесс непосредственно через исполнительное управление, не неся нотариальных расходов и не теряя времени.
Порядок исполнительного производства и установленные сроки (правило 7 и 30 дней)
По результатам процедуры, начатой через исполнительное управление, арендатору направляется «платёжный приказ». В этом платёжном приказе, направляемом по договорам аренды жилья и закрытых нежилых помещений, арендатору предоставляются два важных установленных законом срока:
- Срок на возражение (7 дней): в соответствии со статьёй 269 Закона об исполнительном производстве и банкротстве арендатор в течение 7 дней со дня вручения ему платёжного приказа может возразить против долга, процентов или договора аренды. В случае возражения исполнительное производство приостанавливается.
- Срок на оплату (30 дней): если арендатор не возражает против этой процедуры или возражает (без ущерба для иска об отмене возражения), то согласно статье 315 Турецкого закона об обязательствах со ссылкой на статью 269 Закона об исполнительном производстве и банкротстве он обязан в течение 30 дней со дня вручения уплатить арендную задолженность, являющуюся предметом процедуры, вместе со всеми дополнительными расходами (проценты, издержки и т. д.).
Возможные действия арендатора и характер соглашения
То, как будет развиваться процесс, зависит от реакции арендатора на платёжный приказ и от формы договора аренды:
- Если арендатор погасит долг в течение 30 дней: поскольку просрочки платежа (temerrüt) нет, иск о выселении подать нельзя. Однако это даёт арендодателю право использовать данный случай как первое предупреждение для подачи «иска о выселении в связи с двумя обоснованными предупреждениями».
- Если арендатор возразит в течение 7 дней: производство останавливается. В этот момент значение приобретает то, было ли соглашение письменным или устным:
- Если есть письменный договор аренды: если арендатор не отрицает подпись, собственник в соответствии со статьёй 269/c İİK может подать в суд по исполнительным делам быстро рассматриваемый иск «об отмене возражения и выселении».
- Если есть устное соглашение (или подпись оспорена): поскольку компетенция суда по исполнительным делам ограничена, он не может допрашивать свидетелей. Арендодатель должен подать в мировой суд по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi) иск «об отмене возражения и выселении», что является более длительным процессом.
- Если арендатор не возражает и не платит в течение 30 дней: исполнительное производство вступает в силу; арендодатель в соответствии со статьёй 269/a Закона об исполнительном производстве и банкротстве получает право непосредственно подать иск о выселении.
Ловушка «частичной оплаты» арендатора: мешает ли неполная оплата выселению?
Одна из ситуаций, часто встречающихся на практике, — арендатор в течение установленного 30-дневного срока платит только основную сумму арендной платы и не платит начисленные проценты, исполнительные издержки или адвокатское вознаграждение. Решения высшей судебной инстанции по этому вопросу предельно ясны: чтобы избежать выселения, арендатор обязан полностью уплатить все суммы, указанные в исполнительном приказе. Даже если основная сумма арендной платы уплачена в течение 30 дней, недоплата исполнительных издержек или процентов хотя бы на 1 TL не устраняет состояния просрочки и даёт арендодателю право подать иск о выселении в суд по исполнительным делам.
Иск о выселении в суде по исполнительным делам (İcra Hukuk Mahkemesi)
Если по истечении 30-дневного срока на оплату арендатор не погасил долг полностью, собственник может обратиться в суд по исполнительным делам и потребовать выселения арендатора.
- Предельный срок подачи иска: в соответствии со статьёй 269/a İİK иск о выселении должен быть подан в течение 6 месяцев после окончания 30-дневного срока на оплату. Этот срок является сроком давности (срок утраты права).
- Исключение из обязательной медиации: хотя с 1 сентября 2023 года медиация по арендным спорам стала обязательной, иски об отмене возражения и выселении, начатые через исполнительное производство (образец № 13) и поданные в суд по исполнительным делам, обязательной медиации не подлежат. Собственник может подать иск непосредственно (однако иски в мировом суде по гражданским делам подлежат медиации).
- Слушание и решение: суд проводит официальную проверку; убедившись, что платёжный приказ был вручён в надлежащем порядке и что платёж был произведён полностью в установленный срок, он выносит решение о выселении.
Сколько в среднем длится процесс выселения?
Продолжительность процесса зависит от того, возражает ли арендатор, и от загруженности судов, но в среднем она составляет:
- Начало исполнительного производства и процесс вручения: 1–3 недели
- Ожидание установленного срока на оплату: 30 дней
- Судебный процесс в суде по исполнительным делам (İcra Hukuk Mahkemesi): 3–6 месяцев
- Исполнение решения и фактическое выселение: 1–2 месяца
Если процессуальных ошибок допущено не будет, выселение в среднем может быть завершено за 5–8 месяцев.
Исполнение решения и процесс фактического выселения
После того как суд вынес решение о выселении, если арендатор не освобождает помещение немедленно, начинается стадия принудительного выселения. После передачи решения о выселении в исполнительное управление арендатору направляется исполнительный приказ. По истечении установленного законом срока со дня вручения решения помещение фактически освобождается в присутствии сотрудников исполнительного управления (при необходимости с привлечением слесаря и правоохранительных органов) и передаётся собственнику.
Заключение
Исполнительное производство по образцу № 13, начинаемое в соответствии со статьёй 269 Закона об исполнительном производстве и банкротстве против неплатящего арендатора, — один из самых эффективных инструментов, которые закон предоставляет собственникам. Однако этот процесс подчиняется строгим формальным требованиям: соблюдение закона о вручении, строгий контроль сроков, обращение в надлежащий суд с надлежащими требованиями. Малейшая процессуальная ошибка может привести к потере времени на месяцы. Ведение процесса от начала до конца через специализированного адвоката убережёт от утраты права.